รวมบริษัทบริหารจัดการอสหาริมทรัพย์ในโตเกียว (English-friendly) สำหรับนักลงทุนต่างชาติ
ซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นเสร็จแล้ว หลายคนคิดว่าหน้าที่คือแค่นอนรอรับเงินโอนเข้าบัญชีแบบชิลๆ
แต่ความจริงคือ… ฝันไปเถอะ!
ถ้าไม่มีบริษัทดูแลอสังหาฯ มืออาชีพในท้องถิ่นคอยคุมเกม บอกเลยว่าเจ้าของบ้านชาวต่างชาติอย่างเราๆ เดินต่อไม่ได้แน่นอน
ตั้งแต่ขั้นตอนแรกอย่างการลงประกาศหาผู้เช่า จัดการห้องให้กลับมาสภาพเดิมตอนย้ายออก ไปจนถึงเหตุฉุกเฉินแบบท่อแตกตีสองครึ่ง ทุกอย่างต้องมีคนหน้างานจัดการให้หมด
แถมยังมีกฎเหล็กอีกข้อ คือทางปฏิบัติทางกฎหมายของญี่ปุ่นบังคับให้ผู้เช่าต้องทำสัญญาค้ำประกันผ่านบริษัทค้ำ (Hosho Gaisha) เพื่อป้องกันความเสี่ยงเรื่องค้างค่าเช่า
ถ้าเซ็ตอัพกระบวนการพวกนี้จนเข้าที่เข้าทางเมื่อไหร่ เจ้าของบ้านถึงจะเรียกว่าได้นอนกินค่าเช่าแบบออฟชอร์แท้ๆ
2 เส้นทางสู่การเป็นเจ้าของและบริหารจัดการ: ซื้อแบบเบ็ดเสร็จ vs แยกซื้อกับแยกจ้าง
ปัญหาโลกแตกข้อแรกที่นักลงทุนต่างชาติมักเจอคือ จะซื้อห้องกับคนขายที่มีบริการดูแลให้พร้อม หรือจะซื้อห้องเองแล้วค่อยหาบริษัทจัดการทีหลัง?
ไปได้ทั้งสองทางครับ แต่กลุ่มเป้าหมายกับต้นทุนต่างกันลิบลับ
-
ซื้อกับบริษัทใหญ่ + พ่วงบริการจัดการ (ง่ายจบในที่เดียว)
-
วิธีทำ: ติดต่อบริษัทบริหารจัดการขนาดใหญ่ที่มีความสามารถในการพัฒนาโครงการเองหรือรีโนเวทมือสอง เช่น Nihon Zaitaku ตอนเลือกห้องถูกใจ พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ปุ๊บก็เซ็นสัญญาบริหารจัดการต่อได้ทันที ไม่ต้องวิ่งวุ่นหลายรอบ
-
ข้อดีเน้นๆ:
-
ประหยัดค่านายหน้าซื้อขาย: ซื้อห้องจากพอร์ตของบริษัทโดยตรง ไม่ต้องเสียค่านายหน้าตามกฎหมาย (3% + 60,000 เยน) เงินก้อนนี้ส่งผลกับ Yield (ผลตอบแทน) แบบเห็นได้ชัด
-
ส่งมอบไร้รอยต่อ: ห้องมาพร้อมประวัติผู้เช่าและสมุดบันทึกงานซ่อมบำรุง ทุกอย่างอยู่ในระบบภายในของบริษัท ไม่ต้องปวดหัวเรื่องโอนมัดจำและกุญแจข้ามเอเจนซี่ให้ดราม่า
-
-
เหมาะสำหรับ: มือใหม่หัดลงทุนที่เน้นเก็บบ้านในโตเกียวแบบชิลๆ ไม่อยากปวดหัวกับรายละเอียดตอนส่งมอบ
-
-
ซื้อห้องเองอิสระ แล้วจ้างบริษัทดูแลแยกต่างหาก (แยกซื้อแยกจัดการ)
-
วิธีทำ: หาห้องเองตามแพลตฟอร์มเปิดอย่าง SUUMO, Kenbi-ya, R-Net หรือให้เอเจนซี่อิสระช่วยสكاนหาทั่วสารทิศ พอกรรมสิทธิ์ใกล้โอนค่อยติดต่อไปหาบริษัท PM (Property Management) ที่เล็งไว้ให้เข้ามาดูแล
-
ข้อดีเน้นๆ: อิสระในการเลือกทรัพย์แบบไร้ขีดจำกัด ไม่ว่าจะเป็นตึกเก่า (Old but Gold), บ้านเดี่ยว (Aiko-ken), หรือยกตึก (Mansion) ถ้ามีเป้าหมายในใจ จัดได้หมดตามใจชอบ
-
สิ่งที่ต้องแลก: ต้องจ่ายค่านายหน้าซื้อขายตามเรทปกติ แถมบริษัท PM ใหม่ต้องประสานงานกับนายหน้าเดิมหรือเจ้าเดิมเพื่อโอนสัญญาเช่า เพิ่มสเต็ปการคุยงานขึ้นมาอีกขั้น
-
เหมาะสำหรับ: นักลงทุนสายโปรที่เจาะจงทำเล หรือมีสเปคในใจชัดเจน เช่น ตึกยกหลัง หรือห้องเก่ารีโนเวทสูงๆ
-
รีวิว 4 บริษัท PM ท้องถิ่นสายอินเตอร์ (รองรับภาษาอังกฤษ/หลายภาษา)
กฎเหล็กในการเลือกบริษัท PM สำหรับเจ้าของบ้านต่างชาติคือ: หลีกเลี่ยง เอเจนซี่ต่างชาติเล็กๆ ที่ไม่มีศักยภาพหาลูกค้าเอง ส่งต่อกินหัวคิวหลายทอดแถมคิดค่าซ่อมแพงหูฉี่
ให้โฟกัสที่บริษัทบริหารจัดการตัวจริงที่มีพอร์ตในมือเป็นหมื่นยูนิต และมีระบบหลังบ้านหลายภาษา
นี่คือ 4 ทีมงานตัวจริงในแวดวงต่างชาติที่คัดมาแล้วว่ารอด
-
Nihon Zaitaku (nihonzaitaku.co.jp)
-
จุดเด่น: เจ้าพ่อตลาดคอนโดมือสองห้องเดี่ยวใจกลางโตเกียว
-
เรทค่าบริการ: คิดแบบเหมาจ่าย 3,000 เยน/ยูนิต/เดือน (ยังไม่รวม ภาษี, รวมแล้วประมาณ 3,300 เยน) ถ้าค่าเช่าห้องอยู่ 80,000 - 120,000 เยน คิดเป็นสัดส่วนจริงแค่ 3% ถึง 4% เท่านั้น บอกเลยว่าเฟรนด์ลี่กับกระเป๋าเงินเจ้าของบ้านสุดๆ
-
ภาษาและระบบหลังบ้าน: มีซัพพอร์ตเตอร์คนจีนและฝรั่งคอยดูแล พร้อม App เฉพาะสำหรับเจ้าของบ้าน (รองรับหลายภาษา) เช็คประวัติการโอนเงิน สัญญาเช่า ได้ผ่านมือถือตลอด 24 ชม.
-
ความอึดถึกทน: อัตราการมีผู้เช่าในโตเกียวพุ่งสูง 98-99% ตลอดปี มีบริการสำรองจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าสูงสุด 12 เดือน กรณีผู้เช่าเบี้ยวหนี้ บริษัทอุ้มให้ก่อน งานซ่อมแซมทุกอย่างต้องอนุมัติออนไลน์ก่อน เจ้าของไม่เซ็น ห้ามขยับ
-
-
Housing Japan (housingjapan.com)
-
จุดเด่น: เจาะตลาดลักชัวรีใจกลางโตเกียว เน้นคอนโดหรูและที่พักสำหรับชาวต่างชาติ พนักงานบริษัทข้ามชาติ
-
เรทค่าบริการ: เรทมาตรฐาน 5% จากค่าเช่า (แบบสัดส่วน) บางยูนิตอาจมีขั้นต่ำต่อเดือน
-
ภาษาและระบบหลังบ้าน: ทีมงาน Native English 100% ดีลงานอีเมลภาษาอังกฤษล้วน ส่งรายงานการเงินฉบับมาตรฐานอินเตอร์ทุกเดือน
-
ความอึดถึกทน: ผู้เช่าคือระดับผู้บริหารต่างชาติและExpat รายได้สูงปรี๊ด โอกาสผิดนัดชำระต่ำมาก มาตรฐานการดูแลรักษาบ้านเนียบสุดๆ ทั้งทำความสะอาดและซ่อมบำรุง
-
-
wagaya Japan PM&L (ในเครือ Japan Agent Group / wagaya-japan.com)
-
จุดเด่น: ลูกหลานเครืออสังหาฯ เก่าแก่ระดับประเทศ ลุยตลาดบริการจัดการหลายภาษาเพื่อเจ้าของต่างชาติโดยเฉพาะ
-
เรทค่าบริการ: แบบขั้นบันได 3% ถึง 5% ขึ้นอยู่กับประเภทและจำนวนยูนิต
-
ภาษาและระบบหลังบ้าน: มีระบบ Web Backend รองรับภาษาอังกฤษและจีนแบบจัดเต็ม มีที่ปรึกษาต่างชาติส่วนตัวดูแล ไม่ต้องคุยเปลี่ยนหน้าไปมา
-
ความอึดถึกทน: เบื้องหลังคือเครือข่ายสาขาทั่วญี่ปุ่น ครอบคลุมโตเกียว คานาว่า ไซทามะ และรอบนอกคันโต หน้างานแน่นปึ้กกว่าพวกเอเจนซี่ออนไลน์เพียวๆ
-
-
WealthPark Eco-System PM (สาย Tech ตัวพ่อ)
-
จุดเด่น: บริษัทบริหารจัดการท้องถิ่นยุคใหม่ที่เชื่อมต่อกับระบบ SaaS อสังหาฯ ของญี่ปุ่น สายดิจิทัลต้องรัก
-
เรทค่าบริการ: มาตรฐานตลาดทั่วไป อยู่ที่ 3% ถึง 5%
-
ภาษาและระบบหลังบ้าน: จัดเต็มด้วย WealthPark Mobile App และ Web Dashboard เป็นภาษาอังกฤษล้วน กดอนุมัติงานซ่อมคลิกเดียวจบ ไม่ต้องส่งเมลไปมาให้เสียเวลา
-
ความอึดถึกทน: ระบบการเงินกดExport ออกมาเป็นไฟล์ CSV หรือ Excel ได้เลย ลิงก์ตรงกับซอฟต์แวร์ทำบัญชีคลาวด์อย่าง freee สบายใจตอนปิดงบสิ้นปี โยนให้ Tax Accountant อิสระจัดการต่อได้ทันที ไม่ต้องมานั่งเคลียร์เอกสารเองให้ปวดตับ
-
ตารางเทียบหมัดต่อหมัดแบบรวบรัด
| ชื่อบริษัท | หน้าตาภาษา & ช่องทางติดต่อ | รูปแบบค่าบริการ | สเปคทรัพย์ในดวงใจ | ความสามารถในการส่งออกข้อมูลงบการเงิน |
|---|---|---|---|---|
| Nihon Zaitaku | ช่องทางหลายภาษา + แอปเฉพาะ | เหมาจ่าย 3,300 เยน/เดือน (ถูกสุดๆ ราว 3%) | คอนโดสตูดิโอ/มือสองใจกลางโตเกียว | เช็คผ่านแอปเรียลไทม์ พร้อม Export งบประจำปี |
| Housing Japan | ทีมงานบริการภาษาอังกฤษแท้ 100% | ประมาณ 5% ของค่าเช่า | ย่านรปปงงิ ชิ부ยะ และคอนโด Expat หรูๆ | บิลรายงานการเงิน PDF ภาษาอังกฤษมาตรฐานสากล |
| wagaya Japan | Web Backend ภาษาอังกฤษ/หลายภาษา | เรทขั้นบันได 3% ถึง 5% | บ้านมาตรฐานโซนคันโตและทั่วประเทศ | รายงานออนไลน์หลายภาษาประจำเดือน |
| WealthPark Partners | แอปภาษาอังกฤษ + ระบบหลังบ้านดิจิทัล | เรทลอยตัว 3% ถึง 5% | คอนโดสมัยใหม่ที่เชื่อมต่อระบบ | Export CSV คลิกเดียวลิงก์ตรงกับ freee |
3 กับดักที่เจ้าของบ้านต้องเลี่ยงตอนเซ็นสัญญาฝากดูแล (ไม่งั้นโดนฟันเละ)
สัญญาบริหารจัดการทรัพย์สินของญี่ปุ่นมีเล่ห์เหลี่ยมซ่อนอยู่เยอะ เจ้าของต่างชาติก่อนเซ็นต้องจ้อง 3 ข้อนี้ให้ดีๆ
-
ต้องพ่วงบริษัทค้ำประกันเท่านั้น: เช็คในสัญญาให้ชัวร์ว่าต้องมีลายลักษณ์อักษรระบุว่าผู้เช่า “ต้อง” ทำสัญญากับบริษัทค้ำประกันที่ถูกต้องตามกฎหมาย หากผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า บริษัทค้ำประกันต้องควักจ่ายโปะให้เรา เจ้าของบ้านจะได้ไม่ขาดสภาพคล่อง
-
ล็อกเพดานค่าโฆษณาหาคนเช่า (AD): ค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่าใหม่ตอนคนเก่าออก สัญญาต้องระบุชัดเจนว่า ห้ามเกิน 1 เดือนของค่าเช่า ถ้าเจอเจ้าไหนเปิดมาขอค่าโฆษณา (AD) 2-3 เดือน โบกมือลาแล้วเดินหนีไปเลย ไม่ต้องคิดเยอะ!
-
กำหนดวงเงินอนุมัติงานซ่อมเร่งด่วน: ในสัญญาต้องตั้ง “เพดานวงเงิน” สำหรับเคสซ่อมฉุกเฉินที่ไม่ต้องขออนุมัติ ถ้าเกินจากนี้ บริษัทจัดการต้องส่งใบประเมินราคาทางการพร้อมรูปหน้างานให้เจ้าของคอนเฟิร์มออนไลน์ก่อน ถึงจะเริ่มงานได้ ถ้าซ่อมก่อนแล้วค่อยส่งบิลมาทีหลังแบบไม่มีใบประเมิน… บอกเลยว่าเราไม่ต้องจ่าย!