foreign-quota

พักเรื่องคำสวยหรูอย่างการจัดสรรพอร์ตระดับโลกหรือความฝันเรื่องการย้ายถิ่นฐานไปก่อนเลย เอาเรื่องจริงที่เจ็บจี๊ดตรงหน้าดีกว่า สำหรับมนุษย์เงินเดือนรายได้สูงที่โดนสารพัดกฎหมายภาษีและข้อจำกัดสุดกาวในต่างประเทศเล่นงานซะจนเหนื่อยหน่าย พอได้มาเปิดดูข้อมูลซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นครั้งแรก เป็นต้องยืนงอเป็นกุ้งกันทุกราย

ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นไม่ต้องจับฉลากลุ้นโควตาเหรอ? ไม่ต้องจ่ายภาษีแสตมป์ลงโทษสำหรับชาวต่างชาติเพิ่มเหรอ? ประเทศที่ดูโบราณคร่ำครึขนาดนี้ ทำไมเรื่องการซื้อขายอสังหาฯ ถึงใจปั๊มและเคลียร์กว่าอเมริกา แคนาดา หรือออสเตรเลียซะอีก?

อาการช็อกนี้บอกเลยว่าเป็นรีфเล็กซ์อัตโนมัติ ที่เกิดจากการโดนประเทศพัฒนาแล้วอื่นๆ แก๊งซดเรมาโขกสับมาก2่อนล้วนๆ

พูดกันแบบไม่อ้อมค้อม สิงคโปร์เหรอ? ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยปุ๊บ โดนภาษีแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) แปะเข้าไปเหนาะๆ 60% ตัวเลขนี้โผล่มาทีคือนักลงทุนรายย่อยม้วนเสื่อกลับบ้านนอนได้เลย แคนาดายิ่งโหดขั้นสุด ออกกฎหมายแบนโต้งๆ ห้ามบุคคลธรรมดาที่เป็นชาวต่างชาติแตะต้องที่อยู่อาศัยในเขตกำหนดเด็ดขาด ทางฝั่งออสเตรเลียก็มีคณะกรรมการพิจารณาการลงทุนต่างชาติ (FIRB) ตั้งด่านตรวจสารพัด ค่าธรรมเนียมยื่นขออนุมัติจ่ายจนมือหงิก แถมแต่ละรัฐยังขูดรีดภาษีต่างชาติเพิ่มอีก 8% และบ้านมือสองสต็อกเดิมๆ น่ะเหรอ? ฝันไปเถอะว่าเขาจะยอมให้แตะ สหราชอาณาจักรอาจจะดูซอฟท์หน่อย แค่บวกค่าธรรมเนียมภาษีแสตมป์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มอีก 2%

พอโดนสารพัดหมัดฮุกพวกนี้รุมยำจนน่วม พอกลับมามองญี่ปุ่น ความรู้สึกแรกคือเหมือนได้เจอที่ราบอันสงบสุข กฎกติกาชัดเจนเป๊ะ ไม่มีหลุมพรางซ่อนเร้น

ภายใต้กรอบกฎหมายและระบบทะเบียนสำนักกฎหมาย (Homokyoku) ของญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะซื้อเพนต์เฮาส์หรูย่านมินาโตะในโตเกียว หรือบ้านเดี่ยวอิkodate ในเขตอาดาจิหรือจังหวัดไซตามะ เขาสนใจแค่สองอย่างเท่านั้น คือ เงินของคุณ กับ สัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมาย จบนะ! เรื่องสัญชาติ วีซ่า หรือคุณนอนอยู่ประเทศไหน — ไม่แคร์ทั้งสิ้น อยากซื้อคอนโดห้องสตูดิโอไว้กินค่าเช่า หรือกวาดตึกไม้เก่าสหลังรวดเดียวสิบหลัง ขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักกฎหมายก็เหมือนกับคนญี่ปุ่นซื้อเองเป๊ะๆ ไม่มีปฏิบัติสองมาตรฐานใดๆ ทั้งสิ้น

เรื่องภาษีก็คลีนสุดๆ ค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ต้องจ่ายมีแค่ 3 อย่างเท่านั้น:

1. ภาษีจดทะเบียนใบอนุญาต (Toroku Menkyo 税): เอาประเมินราคาที่ดินคูณ 1.5% ถึง 2% และราคาประเมินอาคารคูณ 2%
2. ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (Fudosan Shutoku 税): ราคาประเมินคูณ 3% ถึง 4%
3. ภาษีแสตมป์ (Inshi 税): จิ๊บๆ แค่หลักพันถึงหลักหมื่นเยนเท่านั้น

เงินสามก้อนนี้ สำหรับคนทุกสัญชาติทั่วโลก อัตรามาตรฐานเป๊ะๆ ไม่มีบวกค่าธรรมเนียมสัญชาตินอกรอบแม้แต่เยนเดียว การไหลเข้าออกของเงินก็อิสระเสรี ไม่ต้องมานั่งผ่านด่านอนุมัติทางปกครองให้อารมณ์เสียแบบออสเตรเลีย ขอแค่เงินเคลียร์ผ่านช่องทางธนาคารที่ถูกกฎหมาย ผู้พิพากษาฝ่ายตุลาการ (Shihososhi) ก็จัดการโอนกรรมสิทธิ์ตามตัวบทกฎหมายให้ได้ทันที พร้อมรับ “ข้อมูลระบุการจดทะเบียน” หรือที่บ้านเราเรียกกันว่าโฉนดที่ดินมานอนกอด

ถ้าใครเข้าใจผิดคิดว่ารัฐบาลญี่ปุ่นทำแบบนี้เพราะ “สะดุ้งช้า” หรือ “ตามเกมไม่ทัน” ล่ะก็… ใสซื่อเกินไปแล้ว ลองไปพลิกดูงบประมาณการคลังและตัวเลขประชากรญี่ปุ่นดูสิ แล้วจะเก็ตว่าความเปิดกว้างแบบนี้มันคือ “ทางรอดที่เลี่ยงไม่ได้” ต่างหาก

ตอนนี้ประชากรญี่ปุ่นลดลงเกือบปีละล้านคน เทศบาลเมืองกว่า 90% กำลังเข้าสู่ภาวะถดถอย การที่เทศบาลท้องถิ่นจะประคับประคองให้เมืองอยู่รอดได้ ก็ต้องพึ่งรายได้จากภาษีทรัพย์สินคงที่ (Fixed Asset Tax) 1.4% และภาษีวางแผนผังเมือง (Urban Planning Tax) 0.3% ที่เก็บทุกปีนี่แหละ ชาวต่างชาติที่ควักเงินสดซื้อบ้าน ก็เท่ากับป้อนเงินเข้าคลังท้องถิ่นแบบรัวๆ แถมยังช่วยต่อลมหายใจให้ทั้งระบบ ตั้งแต่นิติบุคคลดูแลตึก ไปจนถึงซัพพลายเชนรีโนเวทซ่อมแซม มองในภาพรวมแล้วกระแสเงินสดไหลเข้า net-inflow แบบนี้คือดีงามพระรามเก้า

ในมุมมองมหภาค ญี่ปุ่นในฐานะสมาชิก G7 รากฐานของประเทศคือการเคารพสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและเสรีภาพในการทำสัญญาแบบสุดโต่ง ถ้ารัฐสภาเกิดสติหลุดอยากเอาใจกลุ่มคลั่งชาติ ออกกฎหมายจำกัดสิทธิการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ หรือตั้งภาษีเหยียดสัญชาติขึ้นมากล่ะก็… ความเชื่อมั่นการลงทุนระยะยาวในญี่ปุ่นของกองทุนยักษ์ใหญ่ระดับโลกอย่าง Blackstone หรือ BlackRock มูลค่าหลายแสนล้านเยนคงพังทลายในพริบตาเดียว และหายนะจากการที่เงินทุนไหลออกนอกประเทศคือสิ่งที่ไม่มีใครแบกรับไหวแน่นอน ส่วนเรื่องความสงบเรียบร้อยในสังคม ญี่ปุ่นยิ่งไม่ห่วงใหญ่ เพราะคอมโบเซ็ตทั้งบริษัทบริหารจัดการมืออาชีพ + บริษัทค้ำประกันการเช่า + กฎระเบียบข้อบังคับของสมาคมผู้อยู่อาศัย ทำงานร่วมกันอย่างไร้รอยต่อ ขอแค่จ่ายภาษีตรงเวลา จ่ายค่าส่วนกลางไม่เบี้ยว ระบบเขาก็ไม่แคร์หรอกว่าเจ้าของโฉนดจะถือพาสปอร์ตประเทศไหน

แต่อย่าเพิ่งชะล่าใจ ถึงแม้ตัวบทกฎหมายจะเปิดกว้างสุดๆ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างชาติ แต่เม็ดเงินระดับสมองเพชรเขาอัพเกรดโครงสร้างการถือครองกันไปถึงไหนต่อไหนแล้ว

การซื้อในนามบุคคลธรรมดากับการถือครองผ่าน “บริษัทGodo Kaisha (LLC)” ของญี่ปุ่นนั้น ความต่างมันฟ้ากับเหว ถ้าซื้อในนามบุคคลธรรมดา ไม่มีบัตรพำนัก (Residence Card) ก็เปิดอินเทอร์เน็ตแบงก์กิ้งส่วนตัวไม่ได้ ค่าเช่าต้องให้นายหน้าช่วยรับให้ แถมถ้าปล่อยเช่าให้บริษัท กรมสรรพากรญี่ปุ่นยังบังคับหักภาษี ณ ที่จ่ายล่วงหน้าปาเข้าไป 20.42% เน้นๆ

แต่ถ้าใช้บริษัท Godo Kaisha ถือครองล่ะก็ เปิดดิจิทัลแบงก์กิ้งนิติบุคคลเต็มรูปแบบได้เลย การรับ-จ่ายเงินออโตเมติกทั้งหมด เงินค่าเช่าวิ่งเข้าบัญชีในฐานะรายได้ธุรกิจของนิติบุคคลแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย โดนหัก ณ ที่จ่ายเป็นศูนย์ อัตราการใช้ประโยชน์จากเงินทุนคือพุ่งทะยานขีดสุด!

แถมอนาคตถ้ากระแสคลั่งชาติมันเกิดตีตื้นขึ้นมาแล้วเล่นงานบุคคลธรรมดาต่างชาติก่อน บ้านที่ถือในนามบุคคลธรรมดาคือเป้าหมายแรกที่โดนสอยแน่นอน แต่ถ้าถือผ่านโครงสร้างนิติบุคคลที่โปร่งใส ต่อให้กฎหมายออกมากีดกันยังไงก็ทำอะไรสิทธิของนิติบุคคลภายในประเทศไม่ได้ โครงสร้างแบบ Godo Kaisha เลยมีความสามารถในการต้านทานความเสี่ยงสูงกว่าแบบเทียบไม่ติด

พูดง่ายๆ ก็คือ ในขณะที่ฝั่งยุโรป อเมริกา และอีกหลายประเทศในเอเชียกำลังจมปลักอยู่กับกระแสคลั่งชาติและเงินเฟ้อ จนพาลเอาชาวต่างชาติมาเป็นแพะรับบาป ญี่ปุ่นกลับอาศัยตัวบทกฎหมายลายลักษณ์อักษรและความต้องการที่ดินอันแข็งแกร่งตามวัฏจักรประชากร เปิดช่องทางพิเศษที่เปิดกว้างต่อสินทรัพย์ภายนอกแบบสุดๆ ไว้ให้

ไม่ต้องไปทนแบกภาษีแสตมป์ 60% แบบสิงคโปร์ และไม่ต้องมานั่งประสาทกินกับปัญหาผู้เช่ามหาภัยหรือหลุมพรางภาษีสุดโหดในฝั่งตะวันตก ควักเงินเล็กๆ น้อยๆ มาจดทะเบียนบริษัท Godo Kaisha สักแห่ง เปลี่ยนสภาพคล่องจากต่างประเทศให้กลายเป็น “ฮาร์ดแอสเซท” กรรมสิทธิ์ถาวรใจกลางโตเกียว ได้ทั้งกระแสเงินสดค่าเช่าและความคล่องตัวของทรัพย์สินแบบชัวร์ๆ

ในขณะที่คนอื่นเขากังวลจนสติหลุดกับนโยบายโลกที่กำลังปิดตัวลง นักลงทุนสายตื่นรู้เขาคำนวณตัวเลขบน “พื้นที่ราบแห่งกฎกติกา” นี้กันจนจบครบถ้วนกระบวนความกันหมดแล้วล่ะครับ!

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ