รับมือเย和นอ่อนค่า ปั้นพอร์ตอสังหาฯ โตเกียว สู้เงินเฟ้อแบบเหนือชั้น

มาคุยกันเรื่องสวนกระแสกันหน่อย เมื่อเยนอ่อนค่าและข้าวของแพง ปฏิกิริยาแรกของคนทั่วไปคือ “เงินหมดค่าแล้ว เงินเก็บหดหาย” ซึ่งก็จริงนะ แต่สำหรับคนที่กินเงินเดือนแล้วนอนกอดเงินสดในธนาคาร

แต่ถ้าคุณถือโฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์ถาวร (Freehold) ใจกลางโตเกียวล่ะก็ วิกฤตเงินอ่อนค่าบวกเงินเฟ้อรอบนี้ กลับกลายเป็น “โบนัสก้อนโตที่สุดในรอบหลายสิบปี” ซะงั้น

อัตราเงินเฟ้อของญี่ปุ่นเคยพุ่งทะยานไปแตะ 3.3% สูงสุดเป็นอันดับหนึ่งในกลุ่ม G7 (อ้างอิงจาก รายงานเจาะลึกการป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อข้ามพรมแดนโดย INA & Associates) แปลว่าอะไร? แปลว่ามูลค่าอำนาจซื้อเงินสดเยนในมือคุณ กำลังระเหยหายไปมากกว่า 3% ทุกปี

แต่ถ้าคุณเปลี่ยนเงินสดเป็นที่ดินและบ้านใจกลางโตเกียว เกมจะพลิกทันที เท่ากับว่าคุณกำลัง “ชอร์ตเยน ลองสินทรัพย์จริง” (Short Jen, Long Real Estate) แถมยังใช้กฎหมายภาษีญี่ปุ่นเรื่องการตัดค่าเสื่อมราคาแบบเร่งด่วนมาล้างกำไรทางบัญชีได้อีก หักลบกลบหนี้แล้ว นี่คือการทำ Arbitrage ซ้อนสองชั้นแบบสวยๆ เลย

ต้นทุนการสร้างบ้านใหม่พุ่งทะยานเพราะเงินเฟ้อ ดันราคาบ้านมือสองให้ยืนหนึ่งแบบลงไม่ได้

พอเยนอ่อน เหล็กนำเข้า ไม้ และพลังงานก็ราคาพุ่งกระฉูด บวกกับแรงงานก่อสร้างญี่ปุ่นที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มตัว ค่าแรงจึงขยับขึ้นทุกปี เมื่อนักพัฒนาอสังหาฯ คำนวณดูแล้ว “ต้นทุนทดแทน” (Replacement Cost) ในการสร้างตึกใหม่สักแท่ง มันแพงกว่าเมื่อก่อนลิบลับ

พอคอนโดใหม่ราคาแพงหูฉี่ คนซื้อไม่ไหวก็ต้องเบนเข็มไปซื้อมือสอง ส่งผลให้ราคาบ้านมือสองพุ่งกระฉูดตามระเบียบ อ้างอิงจาก รายงานพิเศษตลาดที่อยู่อาศัยโตเกียวปี 2026 โดยสถาบันวิจัยเมจิ ยาสุดะ (Meiji Yasuda Research Institute) (โดยหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ โคตะ โมริตะ) ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของ Real Estate Economic Institute ระบุว่า ราคาคอนโดมือสองใน 23 เขตโตเกียวพุ่งขึ้นถึง 16.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่ดินใจกลางโตเกียวมีจำกัดและไม่มีทางงอกเพิ่มได้ ในเมื่อต้นทุนบ้านใหม่ลงไม่ได้ และบ้านมือสองก็เป็นกรรมสิทธิ์ถาวร ราคาจึงไม่ได้ร่วงตามค่าเงินเยนที่อ่อนลง แต่กลับถูกแรงส่งจากเงินเฟ้อดันให้พุ่งทะยานขึ้นไปอีก นี่คือความแตกต่างขั้นสุดระหว่าง “สินทรัพย์แท้จริง” กับ “กระดาษพิมพ์ธนบัตร”

เวลาเงินเฟ้อมาเยือน ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคจะขยับก่อน ส่วนค่าเช่าจะมาช้ากว่านิดนึง แต่มาแน่ไม่มีพลาด จากข้อมูลในรายงานวิจัยฉบับเต็มของสถาบันวิจัยเมจิ ยาสุดะ ปี 2026 ค่าเช่าประกาศหาผู้เช่าในทุกขนาดพื้นที่ของ 23 เขตโตเกียวปรับตัวสูงขึ้นยกแผง:

• ธันวาคม 2021: อพาร์ตเมนต์สำหรับคนโสดขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 87,367 เยน/เดือน
• ธันวาคม 2025: พุ่งขึ้นเป็น 106,854 เยน/เดือน
• คิดเป็นอัตราเติบโต 11.1% โดยค่าเช่าเฉลี่ยทุกประเภทห้องก็โตเกือบ 10% เช่นกัน

เมื่อผู้เช่ายังต้องใช้ชีวิตและทำงานในย่านใจกลางโตเกียว พวกเขาก็ต้องจำใจยอมรับสัญญาเช่าราคาใหม่ที่ขยับขึ้นเรื่อยๆ ในมุมของเจ้าของตึก นอกจากค่าซ่อมแซมแล้ว ต้นทุนการดำเนินงานแทบจะคงที่ แต่รายได้ค่าเช่ากลับบวกเพิ่มอัตโนมัติเกือบ 10% ทุกปี ตัวเลขแบบนี้ ใครคิดก็ว่าคุ้ม

ต่อให้รับทรัพย์จากค่าเช่าและราคาบ้านที่พุ่งขึ้นแล้ว คุณก็ยังหนีไม่พ้นภาษีเงินได้นิติบุคคลอยู่ดี แต่กฎหมายลายลักษณ์อักษรของญี่ปุ่นเขามี “กฎการตัดค่าเสื่อมราคา” ที่เป็นมิตรสุดๆ กับอาคารโครงสร้างไม้ โดยอาคารที่มีอายุเกินกว่าเกณฑ์กำหนดทางกฎหมาย (อาคารไม้คือ 22 ปี) จะสามารถนำมูลค่าซากมาตัดค่าเสื่อมราคาได้เต็มจำนวนภายในเวลาแค่ 4 ปี โดยใช้สูตร: อายุทางกฎหมายคูณด้วย 20%

ลองมาดูตัวเลขกันชัดๆ สมมติว่าคุณตั้งบริษัท Godo Kaisha (LLC) ไปซื้อตึกโครงสร้างไม้ราคา 60 ล้านเยน โดยแบ่งเป็นมูลค่าตัวอาคาร 40 ล้านเยน และที่ดิน 20 ล้านเยน ค่าเสื่อมราคาทางกฎหมายต่อปีจะเท่ากับ 40 ล้านเยน หารด้วย 4 ปี เท่ากับ 10 ล้านเยนต่อปี สมมติว่าตึกนี้ทำเงินค่าเช่าสุทธิได้ปีละ 3.5 ล้านเยน กำไรทางบัญชีของบริษัทคุณจะกลายเป็น:

+3.5 ล้านเยน (รายได้จริง) ลบด้วย 10 ล้านเยน (ค่าเสื่อมราคาทางบัญชี) เท่ากับ -6.5 ล้านเยน

ภาษีเงินได้นิติบุคคลในปีนั้น = 0 เยน จ่ายแค่ค่าบำรุงรักษาสำนักงานขั้นต่ำจิ๋วๆ 70,000 เยนก็พอ แถมยอดขาดทุนที่ตัดไม่หมด ยังยกยอดไปหักกลบกำไรในอีก 10 ปีข้างหน้าได้อีกยาวๆ กระแสเงินสดค่าเช่าหลักล้านเยนเข้ากระเป๋าเน้นๆ ทุกปี แต่ไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลเลยสักแ이에 แถมในทางบัญชีon-paper ยังคงสถานะขาดทุนแบบถูกกฎหมาย เพื่อเอาไว้หักลบกับรายได้จากธุรกิจต่างประเทศที่จะดึงเข้ามาสมทบในอนาคตได้สบายๆ

สรุปเกมนี้ให้ฟังง่ายๆ คือ เงินสดในธนาคารกำลังด้อยค่า ธุรกิจทั่วไปทยอยปิดตัว แต่ผู้ถือครองอสังหาฯ ในโตเกียว มูลค่าที่ดินสุทธิมีแต่เพิ่ม ค่าเช่ามีแต่พุ่ง แถมภาระภาษีก็ถูกล้างเรียบด้วยการตัดค่าเสื่อมราคา

ไม่ต้องไปยุ่งกับเงินสดฟiat ไร้ค่า ไม่ต้องไปเหนื่อยกับธุรกิจกงสีหนักๆ แค่เปลี่ยนเงินสดเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ถาวรใจกลางโตเกียว ใช้สิทธิ์ตัดค่าเสื่อมราคา 4 ปีกลบกำไร แล้วพลิกความเสี่ยงจากเยนอ่อนค่า ให้กลายเป็นโบนัสโครงสร้างเศรษฐกิจที่คนส่วนน้อยเท่านั้นจะคว้าไว้ได้ เกมการเงินเขากเล่นกันแบบนี้แหละ

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ