ไขกลไกบริษัทค้ำประกันค่าเช่าในญี่ปุ่น ทำไมนักลงทุนถึงนอนกินยาวๆ แบบไร้ความเสี่ยง
หลายคนที่เคยปล่อยเช่าอสังหาฯ ในชาติตะวันตกหรือบ้านเรา พอพูดถึงเรื่อง “การเก็บค่าเช่า” ทีไรเป็นต้องกุมหัวใจ “เฮ้ย! กฎหมายเช่าที่ดินและอาคารของญี่ปุ่นเขาคุ้มครองผู้เช่าแบบสุดโต่งเลยนะเว้ย! ถ้าเกิดผู้เช่าตกงานแล้วเนียนไม่ยอมจ่ายค่าเช่า แถมด้านหน้าด้านชาฝังตัวอยู่ในห้อง จะตัดน้ำตัดไฟก็ไม่ได้ จะไปลากตัวออกมารabusive ก็ไม่ได้ จะฟ้องขับไล่ก็กินเวลาไปครึ่งปี ค่าเช่าสูญหายละลายหมดบัญชีพอดี!”
คุณพี่ขา บอกเลยว่าพวกที่คิดแบบนี้กำลังใช้ตรรกะป่าเถื่อนของการเช่าบ้านยุคดึกดำบรรพ์มามโนถึงสังคมทางการเงินแบบญี่ปุ่นค่ะ
ย้อนกลับไปเมื่อหลายสิบปีก่อน การเช่าบ้านในญี่ปุ่นต้องหา “ผู้ค้ำประกันร่วม” ที่มีรายได้มั่นคงมาเซ็นค้ำให้ แต่พอเจอวิกฤตสังคมผู้สูงอายุ อัตราการเกิดต่ำ และคนโสดครองเมือง ญาติที่ไหนเขาก็ไม่อยากมารับภาระค้ำประกันให้หรอก ตลาดการเงินญี่ปุ่นเลยวิวัฒนาการจนกลายเป็นสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาตอย่างถูกต้อง ซึ่งก็คือ บริษัทค้ำประกันค่าเช่า (เช่น Nihon Safety, Orico, Zenkokuhosho, Casa ฯลฯ) นั่นเอง
ระบบหลังบ้านของบริษัทพวกนี้บอกเลยว่า “โหดเหี้ยมและทรงพลัง” สุดๆ:
- สกรีนคนเช่าแบบละเอียดโคตรๆ ก่อนจะเซ็นสัญญา ผู้เช่าต้องส่งประวัติเครดิตบูโร หลักฐานรายได้ หรือแม้แต่ประวัติการจ่ายบัตรเคดิตให้บริษัทค้ำประกันตรวจสอบแบบละเอียดยิบ ใครผ่านเกณฑ์ความเสี่ยงไม่ผ่าน ก็ไม่มีสิทธิแม้แต่จะก้าวเท้าเข้าห้อง!
- ระบบสำรองจ่าย (Tatekae-barai) ทันทีที่ผู้เช่าจ่ายเงินช้าเกินกำหนดในเดือนนั้นๆ บริษัทค้ำประกันจะควักเงินสดจ่ายโปะยอดเต็มจำนวนเข้าบัญชีธนาคารให้เจ้าของบ้านภายใน 3 ถึง 5 วันทำการทันที!
- โยนภาระการตามหนี้ทิ้งไปให้หมด เจ้าของบ้านไม่ต้องมานั่งโทรทòiจิกเงินผู้เช่า ไม่ต้องไปยืนเคาะประตูห้องส่งจดหมายทวงหนี้ งานสกปรกและเหนื่อยยากทั้งหมดนี้ ทีมกฎหมายและบริหารความเสี่ยงของบริษัทค้ำประกันจะรับไม้ต่อและจัดการให้แบบเบ็ดเสร็จ!
หน้าที่ของเจ้าของบ้านมีแค่อย่างเดียวคือเปิดแอปธนาคารเช็กยอดเงินเข้าทุกเดือน ส่วนผู้เช่าจะตกงาน เข้าคุก หรือหนีหายไปไหน ก็ไม่มีผลอะไรกับกระแสเงินสดของคุณทั้งสิ้น!
เหล่านักลงทุนหน้าใหม่จากต่างประเทศหลายคนมักจะถามว่า “มีประกันจ่ายสำรองให้โคตรเทพขนาดนี้ ทุกเดือนเจ้าของบ้านต้องโดนหักค่าเบี้ยประกันแพงหูฉี่แน่เลยใช่ไหม?”
นี่แหละคือจุดที่แยបยลที่สุดของระบบนี้ เพราะค่าใช้จ่ายในการค้ำประกันทั้งหมด 100% ผู้เช่าเป็นคนจ่ายเองทั้งหมดจ้า!
- ค่าธรรมเนียมค้ำประกันแรกเข้า (ตอนเซ็นสัญญา): ก่อนย้ายเข้า ผู้เช่าต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าแรกเข้าให้บริษัทค้ำประกันประมาณ 0.5 ถึง 1 เดือนของค่าเช่า
- ค่าธรรมเนียมต่ออายุรายปี (ระหว่างถือครอง): ผู้เช่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรายปีอีกประมาณ 10,000 เยน เพื่อรักษาสิทธิการค้ำประกันเอาไว้
- ต้นทุนที่แท้จริงของเจ้าของบ้าน: 0 เยนถ้วน! เจ้าของบ้านไม่ต้องควักเงินสักแดงเดียว แต่ได้ตาข่ายบริหารความเสี่ยงระดับบริษัทมหาชนที่คอยซัพพอร์ตตลอด 24 ชั่วโมงมาครองแบบฟรีๆ!
แต่ถ้าบังเอิญแจ๊กพ็อตเจอ “ตัวตึงขั้นสุด” ทั้งเบี้ยวค่าเช่าแถมหน้าด้านไม่ยอมย้ายออก ความสามารถในการอุ้มประกันของบริษัทค้ำประกันจะสลับโหมดเข้าสู่ “โหมดคลั่ง” ทันที:
| สถานการณ์ความเสี่ยงขั้นสุด | ชะตากรรมอันสิ้นหวังของเจ้าของบ้านแบบเดิม | สภาพความจริงเมื่อบริษัทค้ำประกันกระโดดเข้ามาอุ้ม |
|---|---|---|
| ผู้เช่าจงใจเบี้ยวค่าเช่าเรื้อรัง | กระแสเงินสดของเจ้าของบ้านพังทลายทันที สูญเสียค่าเช่าฟรีๆ มากกว่าครึ่งปี | บริษัทค้ำประกันควักเงินสำรองจ่ายเต็มจำนวนให้อย่างต่อเนื่อง (วงเงินคุ้มครองมักสูงถึง 12 ถึง 24 เดือน) กระแสเงินสดของเจ้าของบ้านนิ่งสนิทไร้รอยขีดข่วน! |
| คดีขับไล่ (บังคับย้ายออก) | เจ้าของบ้านต้องควักเงินแสนเยนจ้างทนายฟ้องขับไล่เอง ทั้งเสียเวลา เสียแรง และประสาทกิน | ออกค่าใช้จ่ายให้หมดทั้งค่าทนายและค่าธรรมเนียมศาล ทีมกฎหมายลงพื้นที่จัดการบังคับย้ายออกให้ เจ้าของบ้านไม่ต้องเดินทางไปศาลเลยสักครั้ง! |
| ทิ้งกองขยะและห้องพังเสียหายไว้เบื้องหลัง | ขยะกองสูงเป็นภูเขา ค่าทำความสะอาดและซ่อมแซมปาเข้าไปหลักแสนเยน | รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการเคลียร์ห้องบังคับย้ายออก ค่ากำจัดสิ่งของที่หลงเหลือ และเงินชดเชยค่าซ่อมแซมปรับปรุงสภาพห้องให้กลับมาพร้อมปล่อยเช่าใหม่ได้ทันที! |