ซื้อที่ดินญี่ปุ่น vs. วีซ่าทองคำยุโรปและ EB-5 สหรัฐฯ: เลือกทางไหนถึงรอด?

เวลาเอาโมเดลการถือครองทรัพย์สินและขอวีซ่าของประเทศพัฒนาแล้วมายำรวมแล้ววางเทียบกันชัดๆ จะเห็นเลยว่า EB-5 สหรัฐฯ, วีซ่าทองคำยุโรป (Golden Visa) และ เส้นทางตั้งบริษัท GK ถือครองที่ดินเองแบบ 100% ในญี่ปุ่น ทั้ง 3 ทางนี้มี “ดีเอ็นเอ” และตรรกะเบื้องหลังที่ต่างกันคนละขั้ว

มาเริ่มที่ EB-5 ของสหรัฐฯ กันก่อน คุณควักเงินสด 800,000 ถึง 1.05 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ไป สิ่งที่คุณได้ทางกฎหมายคือ “ตราสารหนี้ด้อยสิทธิไร้สิทธิออกเสียง” หรือหุ้นบุირะสิทธิในห้างหุ้นส่วนจำกัด (Limited Partnership) อำนาจควบคุมเงินสดจริงๆ อยู่ที่ “เจ้าของโปรเจกต์” โน่น พวกเขาเอาเงินคุณไปสร้างโรงแรมในชนบท สร้างบ้านพักคนชรา หรือรีสอร์ทสกี ซึ่งคุณไม่มีแม้แต่โฉนดที่ดิน และไม่มีสิทธิ์จัดการทรัพย์สินใดๆ ทั้งสิ้น

ทศวรรษที่ผ่านมา สหรัฐฯ เจอคดีฉ้อโกงและโปรเจกต์ EB-5 เจ๊งกลางทางนับไม่ถ้วน พอโปรเจกต์แตกปุ๊บ เงินต้นของคุณจะถูกทนายความสายล้มละลายรุมแทะจนเกลี้ยงเป็นศูนย์ แถมพอสร้างการจ้างงานตามโควตาไม่ได้ ใบเขียวที่ขอไว้ก็ปลิวหายวับไปกับตา กลายเป็นฝันร้ายที่ “เสียทั้งเงิน เสียทั้งตั๋วผี” ไปโดยปริยาย

ตัดภาพมาที่ วีซ่าทองคำฝั่งยุโรป หลังจากโปรตุเกสสั่งปิดประตูทางผ่านสายอสังหาฯ ก็หันมาดันกองทุน Private Equity มูลค่า 500,000 ยูโรแบบสุดลิ่มทื่อประตู นักลงทุนต้องโยนเงินสดให้ผู้จัดการกองทุนโนเนมในท้องถิ่น โดนฟันค่าธรรมเนียมบริหารโหดหินปีละ 2% ถึง 3% แถมต้องล็อกเงินยาวไป 5 ถึง 7 ปี

พอครบกำหนดจะถอนทุนคืนได้ไหม? กองทุนเอาเงินไปซื้อขยะอะไรเก็บไว้ข้างล่าง? ทั้งหมดนี้ต้องพึ่งพา “บุญกรรมและจริยธรรม” ของผู้จัดการกองทุนล้วนๆ ส่วนฝั่งกรีce ที่ฮิตๆ กันกับวีซ่าอสังหาฯ 250,000 หรือ 500,000 ยูโร หน้าฉากคือนายหน้ากับดีเวลลอปเปอร์แท็กทีมกันเอาตึกผุๆ พังๆ ในย่านโทรมๆ ของเอเธนส์ที่มีมูลค่าจริงแค่ 10,000 ยูโร มาบวกราคาขายอัพเกรดป้ายยาชาวต่างชาติไปเท่าตัว ซื้อมาแล้วค่าเช่าก็กระจาย สสภาพคล่องก็แทบเป็นศูนย์ อยากขายคืนเท่าราคาเดิมเหรอ? ฝันกลางวันชัดๆ

ทีนี้มาดู เส้นทางตั้งบริษัท合同会社 (Goudou Kaisha หรือ GK) เพื่อถือครองทรัพย์สินเองที่ญี่ปุ่น กันบ้าง บริษัท GK ที่คุณตั้งขึ้นมาเนี่ย คุณคือ ผู้ถือหุ้นรายเดียว 100% และเป็นตัวแทนผู้อำนวยการตามกฎหมาย (Representative Director) แต่เพียงผู้เดียว บริษัทไม่มีผู้ถือหุ้นผีสามบาทสบาท ไม่มีผู้จัดการกองทุนนอกคอก และไม่มีค่าธรรมเนียมบริหารจัดการใต้โต๊ะ

การโยกย้ายเงินทุกบาททุกสตางค์ในบัญชีธนาคารธุรกิจ หรือมติทางกฎหมายทุกข้อ จะต้องได้รับ “ลายเซ็นดิจิทัลส่วนตัวของคุณเองเท่านั้น” ถึงจะผ่าน ทุกเยนภายใต้ชื่อบริษัทจะถูกแปรรูปเป็นอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ที่มีกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวรฝังรากลึกอยู่ในย่านใจกลางโตเกียว

เปิดดูสมุดทะเบียนสำนักงานกิจการศาล (Hōmukyoku) จะเห็นตราประทับราชการชัดเจนแจ๋ว ระบุชื่อนิติบุคคลของคุณคาดหราอยู่ ตัวที่ดินฝังอยู่ใต้ดิน ตึกตั้งตระหง่านอยู่ริมถนน และค่าเช่าจะไหลเข้าบัญชีธนาคารบริษัทของคุณแบบอัตโนมัติทุกๆ เดือน

• ไม่มีทางที่ “เจ้าของโปรเจกต์จะหอบเงินหนี” เพราะคุณนี่แหละคือเจ้าของโปรเจกต์คนเดียว
• ไม่มีทางที่ “เงินจะถูกยักยอก” เพราะถ้าไม่มีคำสั่งจากคุณ แม้แต่เยนเดียวก็ขยับไปไหนไม่ได้
• ไม่มีทางที่ “ตัวเลขการจ้างงานจะไม่ผ่านเป้า” เพราะเส้นทางบริหารธุรกิจสำหรับผู้มีทักษะสูงของกระทรวงยุติธรรมญี่ปุ่น (Hōmushō) เขาดูจากทรัพย์สินที่คุณถือครองจริงๆ และวาระการดำรงตำแหน่งที่ถูกต้องตามกฎหมายต่างหาก

พอลองเอาทั้ง 3 ทางนี้มานั่งบวกลบ คูณ หาร ดูดีๆ:

• เงินของ EB-5 สหรัฐฯ อยู่ในมือคนอื่น
• เงินของวีซ่ายุโรปอยู่ในมือผู้จัดการกองทุน
• แต่เงินของเส้นทาง GK ญี่ปุ่น… อยู่ในมือคุณเอง

ปัจจุบัน แรงงานหนุ่มสาวและเม็ดเงินทั่วญี่ปุ่นต่างไหลทะลักเข้าโตเกียว เมืองอื่นๆ ประชากรติดลบทุกปี มหาวิทยาลัยรั้งเด็กจบใหม่ไว้ไม่อยู่ สำนักงานใหญ่และงานเงินเดือนปังๆ กระจุกตัวอยู่แค่ใน 23 เขตของโตเกียวเท่านั้น บ้านจัดสรรชานเมือง (Ikodate) ต่อให้ยกให้ฟรีๆ บางทียังไม่มีคนเอาเลย เพราะภาษีที่ดินและค่ารื้อถอนอาจทำให้ล้มละลายได้ แต่คอนโดหรือตึกใจกลางโตเกียวนั้นปล่อยเช่าและแปลงเป็นเงินสดได้ตลอดเวลา ที่ดินใจกลางเมืองคือสินทรัพย์ “ปลอดภัยสูงสุด” ที่การันตีทั้งกระแสเงินสดจากค่าเช่าและสภาพคล่องของสินทรัพย์อย่างแท้จริง

ใช้ต้นทุนกระจิ๋วหลิวในการตั้งบริษัท GK ญี่ปุ่นที่สะอาดเอี่ยม แล้วใช้เงินของคุณเองซื้อที่ดินโตเกียวที่เป็นกรรมสิทธิ์ของคุณแบบ 100% เต็มจำนวน

ในขณะที่นักลงทุนสายเสี่ยงโชคกับวีซ่าอเมริกาและยุโรปยังคงนอนตาสว่างไม่เป็นสุข เพราะลุ้นว่าโปรเจกต์จะเจ๊ง กองทุนจะขอขยายเวลา หรือนายหน้าจะบล็อกเบอร์หนีหาย… ผู้เล่นสายแข็งที่ยืนอยู่บนจุดสูงสุดของการควบคุมทรัพย์สินอย่างคุณ ได้ล็อกกุญแจความได้เปรียบไว้ในมือแน่นหนา ภายในป้อมปราการทางกายภาพที่มั่นคงและเป็นเจ้า 100% เรียบร้อยโรงเรียนญี่ปุ่นแล้วจ้า

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ