tokyo-core-3: เจาะลึก 3 เขตไฮโซโตเกียว ชิโยดะ ชูโอ มินาโตะ สมรภูมิเงินหนาหรือหลุมพรางเม่า?

ถ้ามองจากมุมคนทั่วไป อสังหาฯ ใน 3 เขตใจกลางโตเกียวอย่าง ชิโยดะ (Chiyoda), ชูโอ (Chuo) และมินาโตะ (Minato) คือเป้าหมายสูงสุดในชีวิต แต่ถ้าไปส่องดูสมุดทะเบียนสำนักงานกิจการตุรกี (Hōmukyoku) และระบบชำระบัญชีทุนข้ามชาติ เขามีบัญชีอีกเล่มที่คิดไม่เหมือนเรา วันนี้ไม่พูด

เปลือก ไม่ขายฝัน เอาตัวเลขกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนต่างประชากรกลางวัน-กลางคืน และอัตราผลตอบแทนค่าเช่าของจริงมาตีแผ่ให้เห็นกันชัดๆ ไปเลยว่า ในสายตากองทุนกระเป๋าหนัก 3 รหัสไปรษณีย์นี้มันหมายความว่าอะไรกันแน่

มาเริ่มกันที่ความจริงเชิงกายภาพก่อน เกือบ 20% ของเขตชิโยดะถูกครอบครองโดยพระราชวังหลวง ซึ่งไม่มีวันหลุดรอดมาซื้อขายในตลาดได้ พื้นที่ที่เหลืออย่างคาสุมิกาเซกิ (Kasumigaseki) ก็คือหน่วยงานรัฐ นากาตาโจ (Nagatacho) คือรัฐสภา ส่วนมารุโนะอุจิ (Marunouchi) คืออาณาจักรของกลุ่มทุนมิตซูบิชิ (Mitsubishi) ประชากรอยู่อาศัยจริงตอนกลางคืนมีแค่ 60,000 กว่าคน แต่พอตอนกลางวัน คนทำงานแห่กันเข้ามาเกือบ 1 ล้านคน ทำให้อัตราส่วนประชากรกลางวันต่อกลางคืนพุ่งทะลุ 1,400% ที่ดินที่จะเอามาแบ่งขายเป็นที่อยู่อาศัยจึงมีน้อยจนน่าใจหาย ส่วนใหญ่ไปจุกกันอยู่แถวบันโจ (Bancho), ริมๆ อะกิฮะบาระ และคันดะชิตะมาจิ คอนโดเก่าตึกแถวในย่านบันโจปาเข้าไปหลายร้อยล้านเยนแล้ว

ขยับมาที่เขตชูโอ ฝั่งตะวันตกคือ กินซ่านo (Ginza) และนิฮง바시 (Nihonbashi) ย่านการค้าเก่าแก่ของเศรษฐีรุ่นเดอะที่ส่งต่อกันมา 400 ยุคเอโดะ และเป็นฐานทัพใหญ่ของมิตسุย ฟูโดซัง (Mitsui Fudosan) ส่วนฝั่งตะวันออกคือเกาะเทียมถมทะเลอย่างสึกิชิมะ (Tsukishima), คาจิโดกิ (Kachidoki) และฮารุมิ (Harumi) ตึกสูงระฟ้า (Tower Mansion) ในฮารุมิวางขายให้มนุษย์เงินเดือนระดับกลางและต่างชาติแห่กันมาซื้อ แต่ความจริงคือเวลาเดินทางต้องไปเบียดเสียดกับคนอื่นในรถไฟใต้ดินสายโอเอโดะ (Oedo Line) กับรถบัส BRT แถมฐานรากข้างล่างก็คือโคลนตมถมทะเล การกันแผ่นดินไหวต้องพึ่งพาเสาเข็มล้วนๆ

ส่วนเขตมินาโตะ (Minato) รวมรบพับย่านร็อปปงงิ (Roppongi), อาซาบุ (Azabu), อาคากะ (Akasaka) บวกกับชิโระคานะทาคานะ (Shirokane Takanawa) และอาโอยามะ (Aoyama) ที่นี่คือแหล่งรวมสถานทูตต่างประเทศ วาณิชธนกิจข้ามชาติ และเศรษฐีไอทีหน้าใหม่ที่หนาแน่นที่สุดในญี่ปุ่น ภูมิประเทศเต็มไปด้วยเนินลาดชัน พวกรุ่นเดอะและผู้บริหารต่างชาติจะอยู่บนที่สูง ส่วนหุบเขาด้านล่างอย่างอาซาบุจูบัง (Azabu-Juban) หรือบางส่วนของนิชิอาซาบุ สมัยเอโดะเคยเป็นพื้นที่ระบายน้ำของชาวบ้าน แต่ตอนนี้ถูกรีแพ็คเกจกลายเป็นย่านฮิปสเตอร์คาเฟ่สุดชิค

เมื่อเงินทุนไหลเข้ามาใน 3 เขตนี้ โชคชะตาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 แบบอย่างไร้ความปรานีตามขนาดกระเป๋า กองทุนข้ามชาติและสำนักงานครอบครัว (Family Office) ที่มีเงินทุนระดับหมื่นล้านเยน จะกว้านซื้อตึกสำนักงานเกรด A หรืออสังหาฯ ทำเลทองทั้งแท่งแบบยกตึก พวกเขาไม่สนใจหรอกว่าอัตราผลตอบแทนค่าเช่าหน้าฉากมันจะแค่ 2% สิ่งที่พวกเขาต้องการคือ เมื่อไหร่ก็ตามที่เงินกระดาษทั่วโลกเฟ้อพองโต สินทรัพย์ของพวกเขาต้องไม่สูญสลาย ความเชื่อมั่นต้องไม่พังทลาย และขอแค่ที่ดินยังอยู่ก็พอ

ในทางกลับกัน นักลงทุนรายย่อยที่หวังจะใช้ชีวิตอิสระด้วยการซื้อคอนโดสตูดิโอปล่อยเช่า บอกเลยว่าคุณกำลังสวมรอยรับรับลูกไม้ปลายแถวในระบบนิเวศนี้ ห้องขนาดเล็กราคาหลายสิบเยน ค่าเช่าบนหน้ากระดาษก็น้อยนิดอยู่แล้ว แถมทุกเดือนยังโดนหักค่าส่วนกลาง (Kanrishi) เงินกองทุนซ่อมแซมตึก (Shuzen Tsumitatekin) ภาษีที่ดิน และค่าบริหารจัดการอาคาร สับชั้นๆ จนกระแสเงินสดสุทธิที่ถืออยู่ในมือแทบจะลดลงเหลือศูนย์

มาลองคำนวณตัวเลขกันให้เห็นจะจะ คอนโดสตูดิโอขนาด 25 ตารางเมตรในมินาโตะหรือชูโอ ราคาอยู่ที่ 40-60 ล้านเยน ค่าเช่าเต็มที่ก็ได้แค่ 120,000 ถึง 150,000 เยนต่อเดือน หักลบค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนซ่อมบำรุง ภาษี และค่าเอเยนต์ดูแลตึกออกไป อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิที่เหลือเข้ากระเป๋าจริงๆ จะอยู่แค่ 1.8% ถึง 2.2% เท่านั้น แอร์พังเปลี่ยนใหม่ทีเดียว กำไรสุทธิครึ่งปีหายวับไปกับตา

แล้วทำไมยังมีคนแย่งกันซื้ออีกล่ะ? ก็เพราะว่าเวลากลไกตลาดการเงินโลกเจอเหตุการณ์หงส์ดำ (Black Swan) กองทุนฝั่งตะวันตกและนักลงทุนจีนคือกลุ่มแรกที่ยอมรับ และเป็นกลุ่มเดียวที่กล้าหลับตาซื้อต่อทันทีอย่างไร้ข้อกงขา Logic มันเหมือนทองคำแหละครับ ไม่ได้สร้างดอกเบี้ยอะไรเป็นชิ้นเป็นอัน แต่ถ้าวันไหนคุณอยากจะแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดสักร้อยล้านเยนเพื่อเผ่นหนี ตลาดบิ๊กล็อต (Bulk Deal) เปิดรอให้คุณประกาศขายได้ตลอดเวลา

แต่มันก็มีหลุมพรางบางอย่างที่ต้องพูดให้เคลียร์ ตึกสูงระฟ้าจากการถมทะเลในย่านฮารุมิ คาจิโดกิ ของเขตชูโอ หรือชิบะอุระ โคนัน ของเขตมินาโตะ ต้องทนเผชิญกับลมทะเลเค็มจัดในอ่าวโตเกียวมาหลายสิบปี ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใหญ่ (Large-Scale Renovation) เมื่อตึกอายุครบ 20-30 ปีคือตัวเลขมหาศาล ถ้ากองทุนนิติบุคคลอาคารชุดมีเงินไม่พอ ค่ากองทุนซ่อมบำรุงรายเดือนจะพุ่งกระฉูดจากหลักพันเยนกลายเป็น 40,000-50,000 เยน กระแสเงินสดของเจ้าของห้องคือโดนสูบเกลี้ยง

ลองเปิดแผนที่เตือนภัยพิบัติ (Hazard Map) ของโตเกียวดูสิครับ พื้นที่ถมทะเลฝั่งชูโอและแนวชายฝั่งมินาโตะ หากเจอแผ่นดินไหวรุนแรงใต้ (Direct Inland Earthquake) หรือพายุไต้ฝุ่นซูเปอร์สตอร์ม ระบบท่อใต้ดินมีความเสี่ยงจริงๆ ที่จะเกิดภาวะดินเหลว (Soil Liquefaction) และน้ำทะเลหนุนทะลัก สำหรับเขตชิโยดะ แทบไม่มีคำว่า “ของหลุดราคา” หรือ “ช้อนซื้อของถูก” หลงเหลืออยู่เลย คอนโดเก่าส่วนใหญ่ใช้โควตาอัตราส่วนพื้นที่อาคาร (Floor-Area Ratio) เต็มพิกัดแล้ว ไม่มีทางทุบสร้างใหม่ได้ ซื้อเข้าไปคือสินทรัพย์ซอมบี้ (Zombie Asset) ที่จะกลืนก็ไม่เข้าจะคายก็ไม่ออก

都心三区 (3 เขตใจกลางโตเกียว) ไม่เคยถูกสร้างมาเพื่อนักล่ากระแสเงินสดที่หวังผลตอบแทน 8%-10% การซื้อบ้านที่นี่คือการถือครองกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุดในย่านการเงิน เวลาที่ทุนข้ามชาติกำลังสลับไพ่กันเล่น ถ้าอยากได้กระแสเงินสดสูงๆ แบบไม่เสียภาษี หันไปมองอ่างเก็บน้ำค่าเช่าฝั่งตะวันออกและเหนือของโตเกียวโน่นครับ แต่ถ้าอยากล็อกเงินกระดาษหลายร้อยล้านเยนหนีเงินเฟ้อโลกไว้ที่ญี่ปุ่นล่ะก็ หลับตาจิ้มซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินบนที่สูงในชิโยดะกับมินาโตะไปเลย

คำนวณตัวเลขพวกนี้ให้ดี ก่อนจะควักเงินจ่ายล่ะ!

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ