ถอดรหัสความมั่งคั่ง: ทำไมอสังหาฯ โตเกียวใจกลางเมืองถึงยืนหนึ่งในยุคประชากรดิ่ง

เวลาที่หน้าฟีดข่าวเด้งเตือนว่า “ประชากรญี่ปุ่นลดลงอีกแล้ว” หรือ “อัตราการเกิดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์” พวกนักลงทุนสายถูสบู่ตามมีตามเกิดกับมนุษย์เงินเดือนที่ชอบฝันกลางวัน มักจะตื่นตระหนกจนสติหลุดกันเป็นแถบๆ — “คนไม่มีแล้ว คอนโดจะเอาอะไรมาคุ้มราคา? สินทรัพย์ญี่ปุ่นเตรียมสูญศูนย์แน่!”

ตรรกะแบบชาวนาปลูกข้าวที่เอา “ยอดรวมประชากร” ไปผูกติดกับ “การกำหนดราคาของสินทรัพย์ระดับท็อป” แบบเส้นตรงดื้อๆ แบบนี้ ถูกงบดุลจริงและตลาดซื้อขายจริงขยี้จนแหลقละเอียดไม่เหลือชิ้นดี

ลองเปิดรายงานประจำเดือนอย่างเป็นทางการจากคลังสมองด้านอสังหาฯ ญี่ปุ่น Tokyo Kantei ในหัวข้อ 三大都市圏・主要都市別 中古マンション 70㎡価格推移 ออกมาดูสิ ข้อมูลตรงหน้ากำลังตบหน้าพวกขาแช่งทั่วโลกแบบฉาดใหญ่

ด้านหนึ่งคือ 45 จังหวัดทั่วญี่ปุ่นที่ประชากรเลือดไหลไม่หยุด แต่อีกด้านหนึ่ง ราคาอสังหาฯ โซนใจกลางมหานครโตเกียวกลับพุ่งทะยานทำสถิติเป็นกระทิงดุแบบดิ่งพสุธาขึ้นฟ้า

วงการทุนนิยมไม่เคยอินกับดราม่าเรียกน้ำตา เงินมันวิ่งเข้าหา สภาพคล่องระดับพระกาฬ และ ความทดแทนไม่ได้ในเชิงกายภาพ เทียบความต่างของราคาที่เห็นแล้วแสบตาจากสถิติทางการล่าสุดสิครับ:

• ค่าเฉลี่ยคอนโดมือสองในเขตมหานคร (เทียบเท่าพื้นที่ 70 ตร.ม.) พุ่งทะยานแตะ 74.54 ล้านเยน สร้างสถิติราคา 23 เดือนติดต่อกัน พุ่งขึ้นแรงถึง +27.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
• ราคาเฉลี่ยทั่วโตเกียว ยืนหนึ่งที่ระดับ 112.48 ล้านเยน โตกระจายไร้ความปรานีที่ +27.4%
• ตลาดใหญ่ใจกลางโตเกียว 23 เขต ไต่ขึ้นไปอยู่ที่ 127.41 ล้านเยน (พุ่งขึ้น +23.3%)
• ส่วนยอดปิรามิดชั้นบนสุดอย่าง 6 เขตใจกลางเมือง (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo, Shibuya) ราคาเฉลี่ยของห้องมาตรฐาน 70 ตร.ม. ระเบิดตู้มทะลุไปถึง 185.12 ล้านเยน (เกือบๆ 200 ล้านเยนเข้าไปแล้ว)

ต่อให้ย้ายโฟกัสไปที่โซนใต้-ตะวันตก 6 เขต (107.94 ล้านเยน, +25.2%) หรือโซนเหนือ-ตะวันออก 11 เขต (83.38 ล้านเยน, +24.4%) ราคาสินทรัพย์ในวงโคจรชั้นในก็กำลังถูกประเมินมูลค่าใหม่ด้วยความชันระดับพุ่งเกิน 20% ต่อปีทั้งสิ้น

ในขณะเดียวกัน อสังหาฯ ในภูมิภาค เมืองรอง หรือชนบทรอบนอก นอกจากสภาพคล่องจะแข็งเป็นน้ำแข็ง ปราศจากการซื้อขายแล้ว ราคาซึมลงเรื่อยๆ หรือหนักเข้าคือหมดสภาพการเป็นมือสองไปเลย

นี่ไม่ใช่ภาพของ “ราคาขึ้นยกแผงทั่วประเทศ” แต่มันคือ สงครามดูดสภาพคล่องและการพับทบของสินทรัพย์สุดโหด ยิ่งรอบนอกตายสนิทเท่าไหร่ ความหนาแน่นของเม็ดเงินจากทั่วประเทศและทั่วโลกที่ทะลักเข้าสู่ใจกลางโตเกียวก็ยิ่งสูงปรี๊ดเท่านั้น พื้นที่ขอบนอกกลายเป็นเศษเหล็กไร้ค่ามากเท่าไหร่ สถานะ “สินทรัพย์ปลอดภัยถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวร” ของทำเลทองโตเกียวก็ยิ่งถูกตอกย้ำฝังรากลึกบนหิ้งบูชามากขึ้นเท่านั้น

พวกรายย่อยไม่มีวันเก็ทกลไกฟิสิกส์พื้นฐานที่ดูเหมือนจะย้อนแย้งนี้หรอก:

1. การรวมตัวทางกายภาพแบบขั้วบวก ระเบิดอุปสงค์ให้ทะลัก เมืองและอำเภอมากกว่า 1,500 แห่งทั่วประเทศกำลังทยอยปิดไฟมืด แรงงานหนุ่มสาวและครอบครัวกลุ่ม High-Net-Worth หลายล้านคนไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากหนีตายเข้าสู่ใจกลางโตเกียว แม้ตัวเลขประชากรภาพรวมจะลดลง แต่ ความหนาแน่นเชิงพื้นที่และความเข้มข้นของคนรายได้สูงใน 23 เขตใจกลางโตเกียวกลับพุ่งสวนกระแสแบบทวีคูณ
2. เงินเฟ้อกับต้นทุนการสร้างใหม่สวนทางกันเป๊ะ ค่าเงินเยนอ่อนยวบประกอบกับเงินเฟ้อในห่วงโซ่อุปทานโลก ทำให้เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ เครื่องจักร และค่าแรงช่างฝีมือพุ่งกระฉูด ต้นทุนทางกายภาพจริงๆ ในการรื้อสร้างตึกใหม่ขึ้นมาสักแท่งในโตเกียว ตอนนี้มันแซงหน้าราคาขายคอนโดมือสองที่มีอยู่เดิมไปไกลลิบแล้ว สินทรัพย์มือสองที่มีโฉนดที่ดินถาวรติดมาด้วย จึงได้อานิสงส์จากเบาะรองรับด้านต้นทุนที่แข็งแกร่งจนไม่มีอะไรมาทำลายได้
3. มหกรรมช้อนซื้อของทุนสํารองข้ามชาติ ทุนข้ามชาติที่เอียนกับภาษีอสังหาฯ มหาโหดในตะวันตก (2% - 3%) ปัญหาผู้เช่ามหาภัย และอาชญากรรมที่นับวันยิ่งแย่ พวกเขาถือดอลลาร์/ยูโรแข็งโป๊กเดินเข้าตลาด เหมือนได้ส่วนลดค่าเงินแบบจุกๆ เข้ามาซื้อขาดสินทรัพย์ระดับท็อปในมหานครภายใต้กฎหมาย G-7 ไร้เงาผู้เช่าเบี้ยวหนี้ ศูนย์หนี้สูญ และมีค่าเช่าวิ่งเข้ากระเป๋าเองแบบออโต้

ชนชั้นนักลงทุนที่มองเกมนี้ขาด กระเด็นคำว่า “วิตกเรื่องประชากร” ออกจากหัวไปนานแล้ว สิ่งที่พวกเขามีคือความนิ่งขั้นเทพแบบเหนือชั้น

ประเทศที่กำลังก้าวสู่สังคมสูงวัยและประชากรหดตัว ย่อมต้องเกิดการหดตัวทางกายภาพของทรัพยากรสาธารณะไปจดจ่ออยู่ ณ จุดศูนย์กลางมหานครระดับซูเปอร์พาวเวอร์ นี่ไม่ใช่หายนะ แต่มันคือจุดจบของการจัดระเบียบใหม่ที่ปลาใหญ่กินปลาตามกฎทุนนิยม

เลิกไปสงสารอสังหาฯ ขอบนอก 90% ที่สูญเสียสภาพคล่องไปแล้ว และอย่าเอาเงินสดก้อนโตไปละลายทิ้งกับโซนตายซากที่ไม่มีแรงผลิตกระแสเงินสดเด็ดขาด ใช้โครงสร้างนิติบุคคลต่างประเทศแบบมินิมอลอย่าง “Tokyo Godo Kaisha + สินทรัพย์ที่ดินถาวรใจกลางเมือง” ล็อกพอร์ตการลงทุนของคุณให้ฝังรากลึกอยู่กับหัวใจห้องห้องซีกเดียวของโตเกียวที่ไม่เคยหลับใหล

ในขณะที่มนุษย์เงินเดือนดาษดื่นทั้งอินเทอร์เน็ตยังคงมึนงงกับตัวเลขมหภาคประชากร ผู้เล่นสายสตรองที่ยืนอยู่บนจุดสูงสุดของห่วงโซ่อหาร ได้เปลี่ยนความเจ็บปวดจากการหดตัวของเกาะญี่ปุ่น ให้กลายเป็นผลกำไรที่แน่นอนและยั่งยืนบนงบดุลของตัวเองไปเรียบร้อยแล้ว

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ