เจาะลึกทามะ มูซาชิโน (Tokyo Tama Musashino): มิตากะ, ทาจิโนะ, ฟุจู และโจฟุ ในมุมมองนักลงทุนสายสตรอง

เวลาเอเจนต์พาคุณไปเดินแถวทามะตะวันออก (Tama East) พวกมักจะถือแก้วดริปคอฟฟี่แล้วจ이브หวาน ๆ ว่า “คุณพี่ขา ถึงมูซาชิโนกับมิตากะจะอยู่นอก 23 เขต แต่ที่นี่คือไข่มุกแห่งทามะเลยนะเจ้าคะ! สวนอิโนะคาชิระที่คิชิโจจิ, พิพิธภัณฑ์จิบลิที่มิตากะ, แถวรถด่วนเคโอที่โจฟุกับฟุจูอีก! คุณภาพชีวิตคือตบหน้าเขตรอบนอก 23 เขตคว่ำไม่เป็นท่า ซื้อตรงนี้คือร่างทองของชีวิตชนชั้นกลางโตเกียวชัด ๆ!”

วันนี้เราไม่มานั่งอินกับบรรยากาศขายฝันครับ ถือเครื่องดื่มเย็น ๆ มานั่งกางบัญชีดูไส้ในของ 4 เมืองนี้ (มูซาชิโน, มิตากะ, ฟุจู, โจฟุ) แบบตาต่อตา ฟันต่อฟันกันดีกว่า ว่าตกลงคนที่ยอมจ่ายเงินซื้อ “ความโรแมนติกแบบโอลด์สกุลแห่งทามะ” เขาได้อะไรกลับมากันแน่

เริ่มจากความ “ไบโพลาร์” ของพวกนี้ก่อน วัน ๆ โพสต์สตอรี่พายเรือเล่นในสวนอิโนะคาชิระที่คิชิโจจิ นั่งจิบดริปคอฟฟี่สL2อินดี้ พร้อมแคปชันแนว “ชีวิตสโลว์ไลฟ์คือชนชั้นกลางตัวจริง” แต่พอถึงเวลาต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินจริง ๆ ดันมาบ่นอุบว่า “นอก 23 เขตมันก็ชนบทป่ะวะ ซื้อบ้านต้องปักหมุดบ้านเลขที่โตเกียว 23 เขตเท่านั้น” พอดูตารางราคาที่ดินปุ๊บ… ปรากฏว่าราคาที่ดินในมูซาชิโนฟาดหน้าเขตใน 23 เขตไปครึ่งหนึ่ง ราคาต่อสแควร์เมตร (坪単价) ของคิชิโจจิมันเหยียบหัวพวกอิตา바ชิ, เนริมะ, อาดาจิ แบบราบคาบแถมความมั่นคงทางการเงินของเมืองติดท็อปเทียร์ญี่ปุ่นตลอดกาล หน้าชาไปดิ?

เรื่องการเดินทางก็เหมือนกัน พวกสายอาร์ตจินตนาการว่าจะเดินจูงมือชมความเขียวขจีไปทำงานอย่างสง่างาม แต่ความจริงคือสายชูโอ (Chuo Line) ช่วงชั่วโมงเร่งด่วนคือราชันแห่งความดีเลย์ ส่วนสายเคโอ (Keio Line) อัดกันเป็นปลากระป๋อง ยิ่งวันไหนหิมะตกหรือมีอุบัติเหตุคนโดนชน สายชูโอคือล่มเป็นโดินอยด์ ทั้งขบวนไปทำงานสายโดนหักเบี้ยขยันกันถ้วนหน้า ส่วนเรื่องภัยพิบัติ ทามะตะวันออกทั้งยวงตั้งอยู่บนที่ราบสูงมูซาชิโน สูงจากระดับน้ำทะเล 40-70 เมตร รอดพ้นจากสุนามิและพื้นที่น้ำท่วมใต้ระดับน้ำทะเล แผนที่ความเสี่ยงภัยพิบัติ (Hazard Map) เขียวปื๊ด แผ่นดินแข็งโป๊ก คนพวกนี้ปากก็บ่นว่า “ทามะมีแต่หุบเขาอันตราย” แต่ดันไปแย่งกันซื้อบ้านในโซนเสี่ยงน้ำท่วมต่ำกว่าระดับน้ำทะเลใน 23 เขต คิดเลขกันอีท่าไหนเนี่ย?

แล้วทำไมทามะตะวันออกถึงยืนหนึ่งด้วยตัวเองได้? พูดง่าย ๆ คือมันมีเส้นเลือดใหญ่รถไฟสองเส้นค้ำยันอยู่

สถานีคิชิโจจิในเมืองมูซาชิโน คือจุดตัดของสามเส้นทางยักษ์: JR Chuo Rapid, จุดเริ่มต้นของสาย Sobu, และจุดเริ่มต้นของสาย Keio Inokashira นั่งแค่ 14 นาทีพุ่งทะลุถึงชินจูกุ หรือสาย Inokashira ยิงตรงถึงชิบูย่า ถนนช้อปปิ้งมีหลังคา (Sun Road) ที่ประสบความสำเร็จที่สุดในญี่ปุ่น อยู่คู่กับตรอกฮาโมนิกา (Harmonica Alley) ความพึ่งพาตัวเองได้คือสูงจนน่าตกใจ ส่วนสถานีมิตากะก็ไม่เบา เป็นจุดจอดรถด่วนพิเศษ Chuo Rapid และเป็นสถานีต้นทางของรถไฟวิ่งตรงสาย Sobu และ Tozai ตอนเช้าต่อแถวขึ้นรถนั่งยาวถึงย่านการเงินโอเตมาจิได้เลย เส้นทางนี้แหละที่ดูดเงินพวกโปรแกรมเมอร์เงินเดือนสูงกับทาสการเงินเข้ากระเป๋าแน่น ๆ บวกกับที่เมืองมูซาชิโนไม่มีภาระหนี้สินท้องถิ่น งบโรงเรียนรัฐและสวัสดิการเลี้ยงเด็กคือจัดเต็ม ส่งผลให้กำลังซื้อจากครอบครัว high-net-worth ที่ล้นออกมาช่วยล็อกราคาไม่ให้ร่วงตลอดกาล

ส่วนโจฟุกับฟุจูมาในแนวทางอื่น สถานีโจฟุเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟสายเคโอและสายเคโอซากามิฮาระขนาดใหญ่ หลังจากการยำใหญ่เอาสถานีลงใต้ดิน ห้างสรรพสินค้าหน้าสถานี 3 ตึกก็ผุดขึ้นมา รถด่วนพิเศษ Keio Liner พาพุ่งถึงชินจูกุใน 15 นาที ดูดพนักงานออฟฟิศตัวคนเดียวที่ทะลักมาจากชิบูย่าและชินจูกุได้เพียบ เมืองฟุจูนี่โหดกว่า ศูนย์วิจัยของยักษ์ใหญ่อย่าง โตชิบา (Toshiba), ซันโตรี (Suntory), และ NEC กองรวมกันอยู่ที่นี่ แถมเงินภาษีจากสนามแข่งม้าโตเกียวก็ทำให้ที่นี่ได้รับการยอมรับว่าเป็น “เมืองรวยเงียบ” ของย่านทามะ สายเคโอวิ่งตรงถึงชินจูกุแถมสาย JR Musashino วิ่งตรงข้ามจังหวัดไปไซต้ามะกับชิบะได้อีก ฐานเศรษฐกิจและการเดินทางคือแน่นปึ้ก

แต่ถ้าจะช้อปของในเส้นทางนี้ มี 3 หลุมพราง ที่ต้องเอาแว่นขยายมาส่องเพื่อหลบให้พ้น:

บ้านเดี่ยว (Ikkodate) หรือแมนชันลึก ๆ ที่ต้องพึ่งรถบัสอย่างเดียว — ห้ามแตะเด็ดขาด ในมูซาชิโน, มิตากะ และฟุจู มีโซนที่อยู่อาศัยที่ต้องเดินจากสถานีไกลถึง 15-25 นาที ต้องพึ่งรถบัส Odakyu หรือ Keio อย่างเดียว บ้านแนวนี้อยู่เองพอได้ แต่ถ้าซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่า ช่วงเวลาห้องว่างจะยืดจาก 2 สัปดาห์พุ่งทะยานไป 3 เดือนขึ้นไป สภาพคล่องคือแย่จนน่ากลัว
ตึกเก่ามิกซ์ยูส (Commercial-Residential) รอบๆ คิชิโจจิ — ดูเหมือนจะถูก แต่จริง ๆ คือหลุมดำไร้ก้น ตึกเก่าสมัยโชว่ารอบทางออกเหนือและใต้สถานี โดนปั่นราคาต่อสแควร์เมตรจนทะลุฟ้า แต่การบริหารจัดการตึกพังยับเพราะโดนร้านอิซากายะชั้นล่างและผู้เช่าสารพัดลากลงเหว เงินกองทุนซ่อมแซมตึกขาดแคลนแบบมหึมา ใครซื้อตึกแนวนี้คือรับจบเป็นเหยื่อให้เขาเชือดนิ่ม ๆ
เลือกสถานีสายเคโอ ต้องเกาะติดสถานีรถด่วนพิเศษ (Tokkyu) และรถด่วน (Kyuko) ให้แน่น เวลาเดินทางระหว่างสถานีจอดทุกป้ายกับรถด่วนต่างกันลิบลับถึง 2-3 เท่า จะซื้อที่โจฟุหรือฟุจูน่ะไม่มีปัญหา แต่ถ้าเผลอไปซื้อแถวสถานีจิ๋วที่จอดแต่รถช้าอย่าง ฟลึดากายะ (Fudaigaya), ชิบาซากิ (Shibasaki) หรือบุตะ (Fuda) สระว่าผู้เช่าตัวคนเดียวจะหดหายแบบดิ่งเหว ถึงเวลาจะร้องไห้เอา7

ตู้ม! สรุปแล้วบ้านในทามะตะวันออกน่าซื้อไหม? ซื้อได้ครับ แต่ต้องคำนวณตัวเลขให้ดี ราคาต่อตารางเมตรของคิชิโจจิกับมิตากะโดนฟิลเตอร์สายอาร์ตปั่นจนราคาเลยดาวอังคารไปไกลแล้ว ผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield) ร่วงต่ำกว่า 3.5% แถมผู้เช่ายังเรื่องมากสุด ๆ หักค่าส่วนกลางกับค่าเสื่อมราคาไป กำไรที่เข้ากระเป๋าคือบางเฉียบ ส่วนโจฟุกับฟุจูจะมีความสมจริงมากกว่า แต่ต้องจ้องระยะทางจากสถานีและระดับการจอดของรถไฟให้ดี ส่วนพวกเอเจนต์ที่อ้าปากก็ “ความโรแมนติกแห่งทามะ” ปิดท้าย… ฟังหูไว้หูครับ เวลาควักเงินสดก้อนโตออกจากกระเป๋าจริง ๆ สิ่งที่ต้องดูคือราคาที่ดิน, ประชากร และกระแสเงินสดจากค่าเช่าล้วน ๆ ครับแม่!

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ