Bảo vệ tài sản trước Yên suy yếu: Đầu tư BĐS Tokyo chống lạm phát

Nói trước một điều đi ngược với trực giác số đông nhé: Yên Nhật mất giá, vật giá leo thang, phản ứng đầu tiên của người bình thường là tiền sắp mất giá rồi, tài khoản tiết kiệm bay màu chứ gì. Nói thế không sai, nhưng đấy là đối với những ai chỉ đi làm hưởng lương rồi cất tiền vào ngân hàng. Còn nếu bạn đang nắm trong tay một căn nhà sở hữu vĩnh viễn ở khu trung tâm Tokyo, thì đợt giảm giá kèm lạm phát lần này lại chính là mỏ vàng đậm nhất trong mấy chục năm qua.

Tỷ lệ lạm phát của Nhật Bản từng có lúc vọt lên 3.3%, đứng đầu nhóm G7 (Báo cáo chuyên sâu về đối phó lạm phát xuyên biên giới do INA & Associates phát hành). Bạn hiểu điều này là gì không? Tiền mặt JPY trong tay bạn tự động bốc hơi hơn 3% sức mua mỗi năm. Nhưng nếu bạn đổi tiền mặt lấy đất đai và nhà cửa ở trung tâm Tokyo, cục diện sẽ xoay chuyển 180 độ: bạn đang “bán khống đồng Yên, mua gom tài sản thực”, sau đó dùng luật thuế của Nhật để xóa sạch lợi nhuận trên giấy bằng bài toán khấu hao nhanh. Tính đi tính lại thế này, hóa ra lại là màn ăn arbitrage (chênh lệch giá) kép.

Chi phí xây nhà mới bị lạm phát đẩy lên tận mây xanh, kéo thẳng giá của nhà có sẵn (stock housing) lên theo.

Yên cứ mất giá là thép nhập khẩu, gỗ, năng lượng thi nhau tăng vọt, trong khi thợ xây bản địa thì ngày càng già hóa, chi phí nhân công tăng theo năm tháng. Các chủ đầu tư tính đi tính lại, “chi phí tái tạo” (replacement cost) để dựng lên một tòa nhà mới nay đã cao hơn hẳn vài năm trước. Nhà mới đắt đỏ quá, những ai mua không nổi đành quay xe sang mua nhà cũ, thế là giá nhà có sẵn cứ thế được nâng lên một cách bất đắc dĩ. Theo Báo cáo chuyên đề thị trường nhà ở Tokyo 2026 do Viện Nghiên cứu Tổng hợp Meiji Yasuda công bố (báo cáo của Giám đốc Kinh tế Yuki Morita), dựa trên chỉ số giá nhà ở Fudousan Keizai, giá nhà chung cư cũ tại Tokyo đã tăng 16.7% so với cùng kỳ.

Quỹ đất ở trung tâm Tokyo chỉ có chừng đó, đẻ sao được nữa. Chi phí nhà mới thì không xuống nổi, nhà cũ lại kèm quyền sở hữu vĩnh viễn, thế nên giá chẳng những không sụt theo đà mất giá của đồng Yên mà còn được lạm phát đẩy thẳng lên trên. Đây chính là điểm khác biệt cốt lõi giữa tài sản cứng và tiền giấy.

Khi lạm phát bùng nổ, giá hàng tiêu dùng thiết yếu sẽ chạy trước, giá thuê nhà tuy chậm nhịp hơn một chút nhưng chắc chắn sẽ có mặt. Nhìn vào số liệu từ tài liệu nền của Báo cáo nghiên cứu Meiji Yasuda 2026, giá thuê nhà được rao tại các phân khúc diện tích ở 23 khu của Tokyo đã đồng loạt tăng trưởng:

Tháng 12/2021, giá thuê trung bình căn hộ studio dưới 30㎡ là 87,367 yên/tháng
Tháng 12/2025, vọt lên 106,854 yên/tháng
Mức tăng đạt 11.1%, mức tăng trung bình của mọi loại diện tích cũng tiệm cận 10%

Người thuê muốn bám trụ lại khu trung tâm Tokyo để đi làm và sinh sống thì buộc phải bấm bụng chấp nhận các hợp đồng thuê mới với mức giá ngày càng cao. Đối với chủ nhà, ngoại trừ chi phí bảo trì sửa chữa, các khoản phí vận hành cơ bản gần như cố định, nhưng tiền thu từ cho thuê lại tự động phình thêm gần 10% mỗi năm. Bài toán này, tính ra quá lời ấy chứ.

Cứ cho là bạn kiếm bộ khối từ tiền thuê và giá nhà tăng đi, thì vẫn phải đóng thuế pháp nhân (corporate tax) chứ nhỉ? Nhưng ngặt nỗi, luật thành văn của Nhật lại có một quy định khấu hao cực kỳ “thân thiện” với nhà gỗ: các công trình đã vượt quá thời hạn sử dụng theo luật định (nhà gỗ là 22 năm) thì phần giá trị còn lại có thể khấu hao trọn gói chỉ trong vòng 4 năm, với công thức tính là thời hạn sử dụng theo luật nhân với 20%.

Lấy một ví dụ cụ thể cho dễ hình dung nhé. Bạn thông qua công ty hợp danh (Godo Kaisha) chi 60 triệu yên mua một tòa nhà gỗ, trong đó giá trị công trình là 40 triệu, tiền đất là 20 triệu. Mức khấu hao theo luật định mỗi năm sẽ là 40 triệu chia cho 4 năm, tức là 10 triệu yên. Giả sử khoản thu nhập ròng từ tiền thuê thực tế của tòa nhà này là 3.5 triệu yên mỗi năm, thì lợi nhuận chịu thuế trên sổ sách của pháp nhân sẽ là:

+3.5 triệu (thu nhập thực tế) trừ đi 10 triệu (khấu hao trên sổ sách) bằng âm 6.5 triệu yên.

Thuế pháp nhân phải nộp năm đó: 0 yên, chỉ cần đóng khoản thuế bình quân tối thiểu cho văn phòng khoảng 70,000 yên là xong. Số lỗ chưa trừ hết vẫn được chuyển tiếp sang các năm sau, tối đa có thể khấu trừ vào lợi nhuận trong 10 năm tới đấy. Dòng tiền cho thuê hàng triệu yên mỗi năm của bạn á, chẳng mất một xu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nào cả, trên sổ sách vẫn gánh một khoản lỗ hoàn toàn hợp pháp, sau này dòng tiền từ các mảng kinh doanh quốc tế gộp vào, vẫn cứ dùng để khấu trừ tuốt.

Chốt lại cái bài toán ở đây này: tiền gửi ngân hàng thì đang mất giá, cửa hàng kinh doanh truyền thống thì ngắc ngoải, trong khi những kẻ nắm giữ bất động sản Tokyo thì giá trị ròng của đất đai tăng lên, tiền thuê nhà tăng lên, còn gánh nặng thuế thì bị chiến thuật khấu hao xóa sạch không còn một miếng. Không dây dưa với tiền pháp định thuần túy, không ôm đồm tài sản nặng nề ngoài thực tế, biến tiền mặt thành đất sở hữu vĩnh viễn ở trung tâm Tokyo, dùng khấu hao 4 năm để triệt tiêu lợi nhuận – biến rủi ro mất giá của đồng Yên thành lợi ích cấu trúc mà chỉ số ít người mới với tới được. Bài toán tài chính, người ta tính với nhau kiểu thế đấy.

Bản dịch được thực hiện bởi AI. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc điểm nào chưa rõ ràng, vui lòng đối chiếu với bản gốc tiếng Trung hoặc tiếng Anh.