Bí mật trốn thuế bất động sản Nhật: Mẹo khấu hao nhà gỗ cũ chỉ trong 4 năm
Lúc dẫn khách đi xem nhà, mấy anh môi giới BĐS xuyên biên giới thích đẩy thuyền mua nhà mới lắm: “Mua nhà là phải mua hàng đập hộp hoặc xây dưới 5 năm, nhìn cho mượt mà, khách thuê mới mê. Chứ mấy căn nhà gỗ một lợp (ikkodate) hay căn hộ cũ kỹ trông tã lắm, ai mua người nấy lỗ.”
Đám môi giới vì kiếm hoa hồng từ chủ đầu tư nên giấu biến bài toán thuế “khấu hao tăng tốc 4 năm” (4年減価償却) dành cho tài sản pháp nhân theo quy định của Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật (NTA). Chỉ cần soi thẳng vào luật Thuế Thu nhập và Thuế Pháp nhân của Nhật, chọn đúng căn, mấy cái nhà gỗ cổ lỗ sĩ hoàn toàn có thể hợp pháp “đớp” bay vài triệu yên tiền thuế thu nhập mỗi năm.
Trong hệ thống thuế Nhật, “thời gian sử dụng theo pháp luật” (法定耐用年数) của từng loại vật liệu xây dựng được ấn định cực kỳ rõ ràng:
- Tòa nhà RC (Bê tông cốt thép): Thời gian sử dụng pháp định là 47 năm, mức khấu hao phân bổ hàng năm mỏng dính như lá lúa.
- Kết cấu khung thép (Nhà S): Từ 19 đến 34 năm.
- Nhà gỗ / Nhà một lợp (Ikkodate): Thời gian sử dụng pháp định chỉ có 22 năm.
Khi tuổi đời thực tế của một căn nhà gỗ vượt qua mốc thời gian pháp định này (tức là từ 22 năm tuổi trở lên), Cơ quan Thuế Nhật sẽ áp dụng công thức tính nhanh số năm khấu hao:
Lấy thời gian sử dụng pháp định nhân với 20%, tức là 22 nhân với 0.2 bằng 4.4 năm, bỏ phần lẻ dưới 1 năm, và chốt sổ tính tròn là 4 năm.
Một căn nhà gỗ một lợp hoặc chung cư mini gỗ ở Tokyo đã thọ được 25 năm, giá trị công trình không cần phải chia nhỏ ròng rã trong 22 năm, mà được phép cạo sạch giá trị khấu hao ngay trong 4 năm. Mỗi năm, doanh nghiệp của bạn sẽ được ghi nhận một khoản chi phí khấu hao khổng lồ trên sổ sách, trực tiếp đập bay thu nhập chịu thuế của pháp nhân.
Giả sử trong tài khoản công ty của bạn đang sẵn có 40万 yên (40 triệu yên), hãy cùng lên bàn cân so sánh hóa đơn thuế trong 4 năm giữa 2 phương án đầu tư:
| Chỉ tiêu tài chính & thuế | Phương án A: 40 triệu yên mua căn hộ RC mới tinh (Công trình 30万 / Đất 10万) |
Phương án B: 40 triệu yên mua nhà gỗ Tokyo 25 năm tuổi (Công trình 20万 / Đất 20万) |
|---|---|---|
| Tiền thuê nhà thu về hằng năm | Thực thu khoảng 1.8 triệu yên | Thực thu khoảng 2.4 triệu yên |
| Thời hạn khấu hao pháp định | Nhà mới RC phân bổ trong 47 năm | Nhà gỗ siêu tuổi thọ áp dụng khấu hao tốc độ cao 4 năm |
| Mức khấu hao trừ vào sổ sách hằng năm | 30 triệu chia cho 47 năm = khoảng 63.8 nghìn yên/năm | 20 triệu chia cho 4 năm = 5 triệu yên/năm |
| Thu nhập trên sổ sách thuế hằng năm | Tiền thuê 1.8 tr - khấu hao 63.8 k = Lãi sổ sách 1.16 triệu yên | Tiền thuê 2.4 tr - khấu hao 5 tr = Lỗ sổ sách 2.6 triệu yên |
| Tiền thuế pháp nhân (khoảng 30%) | Hằng năm cống nộp cho cơ quan thuế khoảng 353 nghìn yên | Thuế thu nhập từ tiền thuê nhà = 0 yên |
| Khả năng gạt bỏ lợi nhuận phát sinh | Không có cửa trừ, vẫn phải è cổ đóng thuế | Khoản lỗ sổ sách dư ra 2.6 triệu yên được khấu trừ trực tiếp vào lợi nhuận kinh doanh khác của công ty |
Căn nhà gỗ 25 năm tuổi không chỉ bóp thuế thu nhập từ tiền thuê nhà về 0 yên, mà khoản lỗ sổ sách dư ra 2.6 triệu yên mỗi năm còn giúp bạn cấn trừ vào chi phí tư vấn, lợi nhuận thương mại hoặc các doanh thu kinh doanh khác của công ty, “ẵm trọn” combo tiết kiệm tiền thuế thực tế liên tục trong 4 năm.
Thực chiến chọn nhà: Sàng lọc BĐS đủ điều kiện hưởng cơ chế khấu hao 4 năm
Muốn lách luật mượt mà và hợp pháp bài toán khấu hao 4 năm, lúc đi săn nhà bạn bắt buộc phải check kỹ 3 điểm sau:
- Tỷ trọng giá trị đất phải cực cao, Khi quất nhà gỗ 25 năm tuổi ở 23 khu trung tâm Tokyo, nhất định phải chọn hàng có giá trị đất chiếm từ 50% đến 70%. Sau 4 năm, giá trị sổ sách của công trình về mo (0 yên), nhưng giá trị đất ở khu lõi Tokyo thì vẫn sừng sững ở đó. Nền tảng tài sản của bạn luôn được đất ôm trọn bảo kê.
- Hợp đồng mua bán phải tách bạch rõ ràng giá đất và giá công trình, Khấu hao chỉ áp dụng cho nhà cửa, đất đai thì miễn. Lúc đặt bút ký Hợp đồng Mua bán Bất động sản, bạn phải phối hợp với chuyên gia tư vấn pháp lý (Shi书士) và chuyên gia thuế (Zeirishi) để xé nhỏ giá bán đất và công trình dựa trên tỷ lệ định giá thuế tài sản cố định. Định giá nguyên giá tài sản công trình chuẩn chỉnh để đảm bảo năm nào cũng rút đủ tiền chi phí khấu hao.
- Chốt hạ các căn gắn mác “Tiêu chuẩn chống động đất mới” (Shin-taishin) từ tháng 6 năm 1981 trở đi, Ngoài việc thọ trên 22 năm (kiểu xây dựng từ thập niên 90 đến 2000), hãy ưu tiên các căn hoàn thành sau tháng 6 năm 1981 theo tiêu chuẩn kháng chấn mới. Kiểu này vừa hợp pháp hóa cú “tăng tốc 4 năm”, vừa vượt qua bài kiểm tra bảo hiểm cháy nổ & động đất, khách thuê dễ tính tiền cọc, lại vừa đẹp lòng ngân hàng xét duyệt khoản vay theo đúng chuẩn quản trị rủi ro.