Bí Mật Tokyo-core-3: 3 Quận Cốt Lõi Chiyoda, Chuo, Minato

Bất động sản ở 3 quận trung tâm Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato) trong mắt người thường có thể là bến đỗ an cư lạc nghiệp, nhưng trong sổ sách của Sở Tư pháp và hệ thống thanh toán tư bản xuyên quốc gia thì nó lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Hôm nay không nói chuyện văn vở, chúng ta sẽ bóc trần quyền sở hữu đất đai, chênh lệch dân số ngày - đêm và tỷ suất sinh lời thực tế để xem 3 mã bưu chính này có ý nghĩa gì đối với các “cá mập” thực thụ.

Đầu tiên là sự thật phũ phàng về mặt vật lý. Gần 20% diện tích quận Chiyoda bị Hoàng cung chiếm giữ, phần này vĩnh viễn không bao giờ lên sàn giao dịch. Khu Kasumigaseki còn lại là cơ quan nhà nước, Nagatacho là Tòa nhà Quốc hội, còn Marunouchi là sân nhà của Tập đoàn Mitsubishi. Dân số thường trú ban đêm toàn quận chỉ có hơn 60.000 người, nhưng ban ngày dân công sở đổ về gần 1 triệu người, tỷ lệ dân số ngày - đêm vượt mốc 1400%. Đất để đem ra bán làm nhà ở cực kỳ hiếm hoi, chủ yếu lọt thỏm ở Bancho, rìa Akihabara và Kanda Shimomachi, nơi một căn nhà cũ rích thuộc khu học chánh Bancho có thể được rao giá vài trăm triệu yên.

Phía Tây quận Chuo là Ginza và Nihonbashi – khu thương mại của giới nhà giàu đã kéo dài 400 năm từ thời Edo, đại bản营 của Mitsui Fudosan; phía Đông là các hòn đảo nhân tạo lấn biển như Tsukishima, Kachidoki và Harumi. Các tòa cao ốc ở Harumi và Kachidoki được bán cho vô số tầng lớp trung lưu và người mua nước ngoài, nhưng thực tế đi lại là phải chen chúc trên tuyến Oedo và xe buýt BRT, nền móng toàn là bùn phù sa biển, chống động đất hoàn toàn nhờ vào hệ thống cọc nhồi.

Quận Minato với Roppongi, Azabu, Akasaka, cộng thêm Shirokanedai và Aoyama, quy tụ các đại sứ quán nước ngoài, ngân hàng đầu tư xuyên quốc gia và giới nhà giàu IT đông đúc nhất Nhật Bản. Địa hình toàn là dốc đá dựng đứng, trên đỉnh đồi là nơi ở của giới siêu giàu lâu năm và quản lý cấp cao nước ngoài, còn các vùng trũng như Azabujuban hay một phần Nishiazabu vốn là khu vực thoát nước cho dân thường từ thời Edo, nay được “phù phép” thành các khu thương mại sống ảo triệu view.

Vốn rót vào 3 quận này, số phận bị phân hóa thành hai thái cực dựa theo quy mô. Các quỹ xuyên quốc gia và văn phòng gia đình siêu giàu (family office) nắm trong tay hàng chục tỷ yên sẽ quất nguyên tòa cao ốc văn phòng hoặc bất động sản ở vị trí lõi, hoàn toàn không thèm nhìn đến mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 2%. Thứ họ cần là tài sản không bị bốc hơi, tín dụng không sụp đổ khi các ngân hàng trung ương in tiền vô tội vạ, miễn là mảnh đất vẫn còn đó là được.

Còn nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn mua căn hộ studio để thu tiền thuê nhà đạt tự do tài chính thì xin chúc mừng, bạn chính là người “đổ vỏ” ở đỉnh sóng trong hệ sinh thái này. Một căn nhà siêu nhỏ giá vài chục triệu yên, tiền thuê danh nghĩa vốn đã mỏng, mỗi tháng lại bị quản lý, quỹ tích lũy trùng tu, thuế tài sản cố định gặm nhấm từng lớp, dòng tiền mặt thực nhận về tay xấp xỉ bằng không.

Tính kỹ một chút nhé. Một căn studio 25 mét vuông ở Minato hay Chuo, giá từ 40 đến 60 triệu yên, tiền thuê nhà căng đét cũng chỉ được 12 đến 15 triệu yên/tháng. Trừ đi chi phí quản lý hàng chục nghìn yên, quỹ trùng tu, thuế tài sản cố định và phí quản lý cho thuê, tỷ suất lợi nhuận ròng thực nhận chỉ vỏn vẹn từ 1.8% đến 2.2%. Điều hòa hỏng một cái phải thay mới là bay màu luôn lợi nhuận nửa năm.

Thế mà tại sao người ta vẫn tranh nhau mua? Bởi vì khi thị trường tài chính toàn cầu xuất hiện thiên nga đen, các quỹ Âu Mỹ và nhà đầu tư Trung Quốc là những thành phần nhận diện đầu tiên, và cũng là lực lượng duy nhất dám nhắm mắt “góp chân” vào 3 mã bưu chính này. Nó có logic giống hệt vàng, không sinh ra lãi suất ra hồn, nhưng khi bạn muốn rút hàng trăm triệu yên để chuồn thì thị trường đại ngạch (block trade) luôn sẵn sàng sang tay bất cứ lúc nào.

Tuy nhiên, có mấy cái bẫy phải nói rõ cho anh em. Các tòa tháp lấn biển ở Harumi, Kachidoki thuộc Chuo, và Shibaura, Konan thuộc Minato bị gió biển mang độ muối cao ăn mòn quanh năm. Chi phí đại trùng tu sau 20-30 năm là một con số khổng lồ. Nếu quỹ của ban quản lý tòa nhà không đủ, tiền tích lũy trùng tu hàng tháng sẽ tăng vọt từ vài nghìn yên lên 40.000 - 50.000 yên, dòng tiền của chủ sở hữu sẽ bị nuốt chửng ngay lập tức.

Mở bản đồ rủi ro thiên tai (Hazard Map) của Tokyo ra xem, các khu vực lấn biển ven bờ của Chuo và dải ven biển Minato đối mặt với rủi ro thanh khoản đất thực sự và hiện tượng nước biển tràn ngược vào hệ thống ngầm khi đối mặt với siêu động đất trực hạ và bão lũ cực đoan. Bất động sản nhà ở tại Chiyoda thì hầu như không có khái niệm “nhặt dép”, phần lớn các căn hộ chung cư cũ đã dùng hết hệ số sử dụng đất (FAR), không có khả năng đập đi xây lại, mua vào là biến thành tài sản “xác sống” (zombie asset) ăn thì nhạt nhẽo mà vứt đi thì tiếc nuối.

Bộ ba quận trung tâm (Tooshin San-ku) chưa bao giờ là sân chơi dành cho những kẻ săn dòng tiền đi tìm mức lợi nhuận 8% đến 10%. Mua nhà ở đây chính là nắm giữ miếng bánh pháp lý cứng cựa nhất trong các cuộc xáo bài của tư bản toàn cầu. Muốn kiếm dòng tiền cao và miễn thuế, hãy quay đầu nhìn sang các “bể chứa” tiền thuê nhà ở phía Đông và phía Bắc Tokyo; còn nếu muốn khóa chặt hàng trăm triệu tiền pháp định vào Nhật Bản để chống lại lạm phát toàn cầu, thì cứ nhắm mắt mà múc quyền sở hữu đất trên cao nguyên ở Chiyoda và Minato.

Bài toán này là vậy đấy, tính toán cho kỹ rồi hẵng xuống tiền nhé!

Bản dịch được thực hiện bởi AI. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc điểm nào chưa rõ ràng, vui lòng đối chiếu với bản gốc tiếng Trung hoặc tiếng Anh.