Tổng quan địa hình Tokyo: Bản đồ sinh tồn cho nhà đầu tư
Mấy tay nhà đầu tư nước ngoài cứ mở trang web bất động sản lên là thấy một rừng tên địa danh tiếng Nhật đọc muốn líu cả lưỡi: “Chiyoda”, “Adachi”, “Setagaya”, “Musashino”, “Hachioji”… Với mấy ai chưa từng đặt chân đến Tokyo, đám tên này nhìn có khác gì mật mã ngoài hành tinh đâu. Mấy tay môi giới thì cứ tiện tay ném vài bức ảnh căn hộ mẫu được photoshop lồng lộn, kèm theo câu chớp miệng: “Hàng đô thị quốc tế Tokyo đấy nhé!”, thế là mấy ông khách lẻ cứ mù quáng chuyển khoản ào ào hàng triệu đô mà chẳng mảy may suy nghĩ!
Nhìn Tokyo á? Đừng có cắm đầu vào từng con hẻm nhỏ, mà phải đứng từ ngoài không gian nhìn xuống mới chuẩn bài.
*Đầu tiên là xác định tâm vòng tròn bằng cột mốc:
- Tâm hình học của Tokyo chính là một mảng không gian xanh mướt rờn, nơi tuyệt đối không được phép xây nhà cao tầng: Khu vườn Hoàng gia (Imperial Palace). *Bên Đông Hoàng gia (áp sát vịnh Tokyo) là Ginza, Nihombashi, Akihabara và Ga Tokyo – nơi được ví như “van tổng” tài chính và thương mại của cả Nhật Bản. *Bên Nam Hoàng gia (hướng ra phía biển) là Tháp Tokyo, Roppongi, Azabu và Shinagawa – chốn ăn chơi, tụ tập của các ngân hàng đầu tư ngoại, đại sứ quán và mấy tập đoàn đa quốc gia. *Đưa mắt lướt sang phía Tây:
- Từ Hoàng gia nhìn về hướng Tây, bạn sẽ thấy ba khu rừng chọc trời dựng đứng: Ikebukuro (Tây Bắc), Shinjuku (Chính Tây) và Shibuya (Tây Nam). Đây là bộ ba phó trung tâm thương mại khủng bố nhất Tokyo, mỗi ngày có cả triệu lượt người đổ xô về đây đổi tàu, mua sắm và ăn uống.
- Vượt qua ba con “quái vật” này đi tiếp về phía Tây, địa hình sẽ cao dần lên, đưa bạn vào cao nguyên Musashino rộng lớn, phẳng lì – gồm khu giáo dục Bunkyo, khu trung lưu chảnh chè Suginami và Setagaya. Tiến xa hơn nữa ra khỏi ranh giới 23 quận là vành đai dân居 Tama-Musashino nổi tiếng với Kichijoji và những công viên khổng lồ. *Cúi đầu nhìn sang phía Đông:
- Nhìn từ Hoàng gia sang phía Đông, bạn sẽ thấy hai con sông chà bá (sông Sumida và sông Arakawa) chảy từ Bắc xuống Nam đâm thẳng vào vịnh Tokyo.
- Bên kia sông là vùng đồng bằng thấp nhất Tokyo, có chùa Sensoji và tháp Skytree, nhưng đồng thời cũng là nơi tập trung đông đúc bạt ngàn nhà ở của dân lao động tại Adachi, Katsushika, Edogawa. Sát ngay mép vịnh phía Nam là những khối tháp cao tầng mọc lên từ bãi bùn lấn biển nhờ công nghệ xây dựng hiện đại (Toyosu, Harumi, Kachidoki).
Khắc ngay mô hình “Trung tâm Hoàng gia + Cao nguyên thương mại phía Tây + Đồng bằng sông ngòi phía Đông” này vào não đi, bản đồ Tokyo trong mắt bạn lúc này mới chính thức “sống dậy”!
Nắm vững Đông Tây rồi, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải thấu triệt bí mật cốt lõi nhất: Đất đai Tokyo từ ngàn xưa đã bị quy luật tự nhiên xé toạc làm hai nửa rõ rệt:
| Tiêu chí Địa lý & Đầu tư | Phía Tây, Cao nguyên Musashino (Yamanote) | Phía Đông, Đồng bằng phù sa trũng (Shitamachi) |
|---|---|---|
| Tên gọi trong mắt “Tây ba lô” | Setagaya, Meguro, Bunkyo, Suginami, cao nguyên Shinjuku | Adachi, Katsushika, Edogawa, Sumida, Koto, Taito |
| Đặc điểm địa chất thực tế | Cao nguyên đất cứng cao 20–50 mét Bên dưới là đất sét đỏ núi lửa và sỏi đá đặc quánh, khả năng chống động thái cực đỉnh, hàng trăm năm chưa từng biết ngập lụt là gì. |
Vùng đất ngập nước phù sa & đất lấn biển cao -2 đến 5 mét Phần lớn diện tích nằm thấp hơn mực nước biển (vùng đất số không mét), thời xưa vốn là ruộng lúa và đầm lầy. |
| Chân dung cư dân | Gia đình “lão làng” giàu có, giáo sư đại học, giám đốc tập đoàn, giới văn nghệ sĩ Ưu tiên sự bề thế, môi trường sống xịn xò, trường học đỉnh chóp, địa vị xã hội cao. |
Công nhân kỹ thuật, lao động phổ thông, tiểu thương, du học sinh Nhóm thực tế, chỉ cần giá thuê rẻ, ăn uống bình dân và đi lại cực kỳ tiện lợi. |
| Sự thật phũ phàng về chống thảm họa | Nhờ độ cao tự nhiên ban tặng, nhưng ngặt nỗi nhiều hẻm cổ quá chật, xe cứu hỏa không lọt vào nổi (rủi ro cháy lan cao). | Dựa vào hệ thống cơ sở hạ tầng siêu nặng đỉnh chớp của Nhật Bản: Thần điện thoát nước ngầm siêu cấp + đê chống lũ khổng lồ, chặn đứng hồng thủy ngoài cửa! |
| Sổ sách đầu tư thực tế | Giá mua đắt lòi kỷ lục, nhưng tiền thuê có trần! Trừ thuế phí và chi phí bảo trì cắt cổ, tỷ suất lợi nhuận ròng thực nhận thường thảm hại ở mức 2.5% - 3.5%, thuần túy là kênh trú ẩn giữ tiền. |
Giá mua chỉ bằng một nửa hoặc một phần ba khu Tây! Nhu cầu thuê nhà của dân lao động cao khát cổ, tỷ suất sinh lời ròng dễ dàng kéo lên 6.0% - 8.0%, đích thực là máy in tiền mặt! |
Đối với người mua nước ngoài, đừng bao giờ dùng tư duy lái xe ở xứ mình để áp vào Tokyo. Tại Tokyo, tàu điện chính là cọng dây chuyền duy trì sự sống!
*JR Yamanote Line,
- Tuyến đường sắt vòng tròn khép kín bao bọc lấy khu lõi Tokyo, tổng chiều dài 34.5 km, chạy trọn một vòng đúng 1 tiếng đồng hồ.
- Mấy nút giao có giá trị tột đỉnh của Tokyo đều bám hết vào tuyến này (Ga Tokyo, Shinagawa, Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro, Ueno). Nhà nào nằm bên trong vòng tròn Yamanote thì tính thanh khoản lúc nào cũng căng đét, tư bản toàn cầu xếp hàng xông vào cướp. *Các đại động mạch tư thiết,
- Lấy Yamanote làm trung tâm, hơn chục tuyến đường sắt tỏa ra như xúc tu bạch tuộc đâm thẳng đi tứ phía.
- Mỗi sáng sớm, mấy chuyến tàu điện này hút hàng triệu người lao động sống cách xa hàng chục cây số (Chiba, Saitama, Kanagawa, Tama) ném vào trung tâm Tokyo với độ chính xác đến từng giây; tối đến lại nhả họ ra về các khu dân cư. *Thiết luật đầu tư số 1, nhà của bạn chỉ cần nằm sát một tuyến tàu tốc hành chạy thẳng được vào Yamanote, thì việc tìm khách thuê là chuyện không bao giờ phải nghĩ!
Mấy tay môi giới hay lòe người nước ngoài rằng: “Cứ ra khỏi 23 quận là cấm có mua!”. Sự thật có phải thế không?
*23 quận Tokyo (Khu đặc biệt),
- Tương đương với “Khu vực trung tâm trực thuộc trung ương” của Tokyo. Hưởng trọn mác định giá thương hiệu quốc tế của 23 quận, tài nguyên hành chính do Tokyo thống nhất điều phối. Đây là khu vực được giới tư bản lớn và người mua ngoại tỉnh công nhận nhất. *Khu vực Tama (26 thành phố, 3 thị trấn, 1 làng),
- Nằm ở vùng hậu phương rộng lớn phía Tây 23 quận. Dù gọi là “thành phố” về mặt hành chính (như thành phố Musashino, Mitaka, Tachikawa), nhưng chúng là những đô thị tự trị giàu có hoàn toàn độc lập!
- Điển hình như Kichijoji (thành phố Musashino) hay sự phồn v华 về thương mại và giá đất của Tachikawa đôi khi còn đè bẹp cả mấy khu vực rìa 23 quận. Đây là chốn ẩn mình tuyệt vời để săn nhà liền thổ (Ikodate) diện tích rộng, tổng giá vừa phải, tối ưu khấu hao và khai thác khách thuê là các hộ gia đình lâu năm.